［無効・追認］法理編 栞とお勉強
その日の夜。
大槻不動産の事務所には、昼間の騒がしさが嘘みたいな静けさが戻っていました。
私は一人、机に向かっていました。
今日の相談は二つ。
一つは、最初から法律上の効力を認められない可能性がある「無効」。
もう一つは、いったん有効に成立したものを、あとから消す「取消し」。
そして、その取消しをせずに「この契約でいい」と確定させる「追認」。
頭の中では分かっているつもりです。
でも、こういう「分かっているつもり」が一番危ない。
宅建の問題文は、そういう隙間に平然と入ってきます。
私はノートを開きました。
「さて……」
ペンを持つ。
まずは、一番大事なところから。
ページの真ん中に、大きく書きました。
無効 ≠ 取消し
「おお」
背後から声がしました。
「うわっ！」
振り返ると、真壁さんがコーヒーを持って立っています。
「……いつからいました？」
「今」
「絶対もっと前からいましたよね」
「気配を消す練習してるからな」
「何のためにですか」
「不動産屋には必要な技能だ」
「初めて聞きました」
真壁さんは私のノートを覗き込みました。
「で、何が違うんだ？」
「そこからですか？」
「復習だよ、復習」
私は少し笑って、ペン先をノートに置きました。
「じゃあ、最初から整理します」
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一、無効――「最初から効いていない」
まず「無効」。
これは言葉のイメージ通りです。
最初から法律上の効力が生じない。
たとえば、殺人を依頼する契約。
「Aを殺してくれたら、一千万円払う」
そんな契約を結んでも、法律が、
「はい、契約成立ですね。一千万円払ってください」
なんて言うわけがありません。
社会の基本的な秩序に反する契約だからです。
公序良俗に反する法律行為として、無効になります。
私はノートに書きました。
«無効＝最初から効力なし»
「じゃあ、取消しと何が違うんだ？」
真壁さんが聞きます。
「取消しは、一度は有効なんです」
「一度は？」
「はい」
私は線を引きました。
«無効
契約
↓
最初から無効»
そして、その下に、
«取消し
契約
↓
いったん有効
↓
取消し
↓
契約時にさかのぼって消える»
「これです」
「なるほど」
「だから、取消しには『さかのぼる』という話が出てくる」
「遡及効だな」
横から声がしました。
「所長」
いつの間にか所長までいました。
「お疲れ様です」
「まだいたのか」
「勉強中です」
「それならいい」
所長は私のノートを見て、短く頷きました。
「その二つは、最初に区別しておけ」
「はい」
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二、無効は、基本的に「いつでも主張できる」
私は続けました。
無効の大きな特徴。
それは、
無効を主張する期間に制限がない。
ということ。
「つまり？」
真壁さんが聞きます。
「基本的には、何年たっても無効を主張できます」
「十年後でも？」
「はい」
「二十年後でも？」
「無効そのものについては、取消権のような『5年』という期間制限はありません」
「じゃあ、無効は強いな」
「そうですね」
ただ、私はすぐに書き足しました。
«無効＝期間制限なし
※ただし、何でも無効になるわけではない。»
「ここ、大事です」
「何が？」
「『無効はいつでも主張できる』と、『何でもいつでも無効にできる』は違います」
「ああ」
所長が頷きました。
「無効になる原因が、まず必要だ」
「はい」
公序良俗違反。
心裡留保の一定の場合。
虚偽表示。
その他、法律が無効と定めている場合。
つまり、
無効だから強いのではなく、無効だからこそ、まず本当に無効なのかを確認する。
ここは忘れないようにしよう。
私はそう書きました。
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三、取消し――「いったん有効。でも、あとから消せる」
次は取消し。
私は三浦さんの顔を思い出しました。
騙されてマンションを買ったという話。
これは無効とは違います。
詐欺などの取消原因がある場合でも、取消しをするまでは、契約は一応有効です。
私は書きました。
«取消し＝いったん有効»
「ここが無効との最大の違いです」
「取り消す前は有効なんだな」
「はい」
「じゃあ、取り消さなかったら？」
「そのまま有効です」
「ずっと？」
「取消権が消滅するまで、という話はありますけど、少なくとも『詐欺に遭ったから自動的に契約が消える』わけではありません」
これ、重要です。
詐欺に遭った。
だから自動的に契約が無効。
――ではありません。
取消しができる状態になったとしても、取消しをするまでは契約は有効です。
私は赤ペンで書きました。
«取消原因がある ≠ 自動的に無効»
「なるほどな」
真壁さんが頷きました。
「だから三浦さんは、相手に『もう無効です』って言うんじゃなくて、『私はこの契約を取り消します』という話になる」
「その通りです」
所長が答えました。
「取消しは、取消権者が行う」
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四、取消しには「できる人」と「期限」がある
ここで私は、ノートに二つの丸を書きました。
誰が？
いつまで？
取消しは、誰でもできるわけではありません。
取消権を持っている人、つまり「取消権者」が行います。
たとえば、詐欺や強迫によって意思表示をした本人など。
そして、もう一つ。
いつまでも取消せるわけではない。
原則として、
«追認をすることができる時から5年間»
取消権を行使しないと、取消権は消滅します。
さらに、
«行為の時から20年»
でも消滅します。
「5年と20年？」
真壁さんが指を折ります。
「両方？」
「はい」
「どっちか早い方？」
「そう覚えると分かりやすいです」
私は書きました。
«5年 ＋ 20年
追認できる時から5年
かつ
行為の時から20年以内»
「だから三浦さんの『半年経ったからもう無理』は、その一言だけでは決まりません」
「なるほど」
「むしろ、いつ取消原因を知ったのか。いつ追認できる状態になったのか。そこを確認する必要があります」
「法律は日付が好きだな」
「本当にそう思います」
「契約書にも日付。取消しにも日付。登記にも日付」
「宅建試験にも日付」
「最後のは受験生に対する嫌がらせだな」
「言わないでください」
私は笑いながら、次のページをめくりました。
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五、追認――「取り消さない。これで確定させる」
そして、今日のもう一つの主役。
追認。
文字通り、
追って認める。
つまり、
«取り消すことのできる行為を、もう取り消さず、有効なものとして確定させること。»
「取消しの反対みたいなものですか？」
私が聞くと、所長が答えました。
「イメージとしては、それでいい」
私は二本の矢印を書きました。
«取消し
いったん有効
↓
取消す
↓
契約時にさかのぼって消える»
その横に、
«追認
いったん有効
↓
追認
↓
有効なものとして確定»
「つまり、取消しと追認は、方向が逆なんですね」
「そういうことだ」
真壁さんが言いました。
「じゃあ、追認したら？」
「その後は取消せません」
「自分で取消権を捨てるから？」
「はい」
私は書き込みます。
«追認＝取消権の放棄»
これも大事。
だから、契約の相手方が勝手に、
「はい、あなた追認しました！」
とはできません。
追認するのは、取消権者です。
「相手方が『もう追認したことにしよう』って言っても駄目？」
「駄目です」
「便利だな、相手方」
「便利すぎます」
「じゃあ取消権者が『この契約でいいです』と言えば？」
「追認として、有効が確定していく」
私は頷きました。
ここで、今日の知識が一つにつながりました。
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六、追認は「いつでも」できるわけではない
私は少し大きめに書きました。
«追認は、取消しの原因となっていた状況が消滅した後でなければできない。»
これが、今日の重要ポイント。
たとえば詐欺。
騙されて契約した人が、まだ自分が騙されていることを知らない。
その状態で、
「この契約、追認します！」
と言っても、本当の意味で取消権を放棄したとは言いにくい。
だから、
詐欺なら、騙されていたことを知った後。
強迫なら、
強迫が終わった後。
そこから追認できる。
「つまり、三浦さんの場合は？」
真壁さんが聞きます。
「『いつ騙されていたことに気づいたか』が大事です」
「先月って言ってたな」
「はい」
「その前に家具を見に行ってた」
「でも、それだけで直ちに追認とは限りません」
「だな」
所長が言いました。
「追認には、取消しの原因を知った後など、追認できる状態になったことが前提になる」
私は大きく丸をつけました。
«「いつ知った？」
↓
「その後、何をした？」»
「この順番ですね」
「いい整理だ」
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七、「追認します」と言わなくても追認になる？
ここまで書いたところで、私はふと手を止めました。
そういえば。
「所長」
「何だ」
「追認って、『追認します』って言わなくても成立する場合がありますよね？」
「ある」
来ました。
法定追認。
私はノートのページを新しく使いました。
«法定追認
「追認します」と言わなくても、法律上、追認したものと扱われる場合。»
「たとえば？」
真壁さんが聞きます。
「取消しができる契約について、取消権者がその後に、契約の全部または一部を履行した場合などです」
「履行？」
「たとえば、土地の売買契約なら、取消権者側が代金を支払うとか」
「なるほど」
「ほかにも、履行を請求した場合」
私は書きました。
«①全部または一部の履行
②履行の請求
③担保の供与»
「担保の供与？」
「はい。たとえば、分割払いの契約で、取消権者が自分から連帯保証人をつけたり、別の土地を担保に入れたりするような場合です」
「『追認します』って言ってないのに？」
「はい」
「それでも？」
「法律上、追認したものとして扱われる場合があります」
真壁さんが腕を組みました。
「じゃあ、取消権者が知らないうちに勝手に履行されたら？」
「それなら、誰が何をしたのかをきちんと見ないといけません」
所長が補足します。
「法定追認も、取消権者による一定の行為が前提だ。『何かが起きた＝全部追認』ではない」
「はい」
ここも雑に覚えない。
法定追認は、
取消権者が、取消しの原因を知った後など、追認できる状態で、法律が定める行為をした場合に問題になる。
これで覚えよう。
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八、無効にも「追認」はある。でも、取消しの追認とは違う
「じゃあ、無効な契約を『追認します』って言ったら？」
真壁さんが聞きました。
「……そこがややこしいところです」
私は苦笑しました。
無効なものは、そもそも最初から効いていません。
だから、取消しのできる行為に対する追認と同じように、
「じゃあ、今から追認して有効にしよう」
とは単純にいきません。
「無効なものを追認したら、その瞬間に有効になる？」
「そうではありません」
所長が答えました。
「無効な行為について追認が問題になる場合でも、取消しの場合の追認とは性質が違う。場合によっては、新たな法律行為をしたものと扱われることがある」
「つまり……」
「『無効な契約を追認した＝最初から有効になった』と単純に覚えるな」
「はい」
私は赤ペンで書きました。
«取消しの追認
→ いったん有効な契約を、確定的に有効にする。
無効な行為の追認
→ 最初から無効なので、取消しの場合と同じには考えない。»
「ここ、試験で混ぜられそうですね」
「混ぜてくるだろうな」
「やっぱり……」
宅建、こういうところが好きじゃない。
でも、こういうところを区別できると、問題が解ける。
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九、今日の二つの事件を並べてみる
私はノートの最後のページに、今日の二人を並べました。
関根さん
表向きは土地売買。
しかし実際には、違法な資金移動のための見せかけの取引だった可能性がある。
公序良俗違反なら――
«無効»
最初から効力が生じない。
取消しではない。
「5年経ったら取消せない」という話とは違う。
ただし、本当に公序良俗違反なのか、その事実関係を確認する必要がある。
三浦さん
マンションの購入契約。
しかし、販売会社から虚偽の説明を受けていた可能性がある。
詐欺などの取消原因が認められれば――
«取消し»
契約はいったん有効。
取消権者が取消しをすれば、契約時にさかのぼって効力が消える。
ただし、取消権には期間制限がある。
そして、取消しをせずに、
「この契約でいいです」
と確定させるなら――
«追認»
追認すると、その後は取消せない。
「こう並べると、かなり違いますね」
私は呟きました。
「だろ？」
真壁さんが言いました。
「だから最初に『無効か、取消しか』を決める」
「はい」
「そこが決まれば、次に見るものも変わる」
そう。
無効なら、
誰が言える？ いつまで？
取消しなら、
誰が取消せる？ いつまで？ 追認してない？
見る場所が違う。
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十、私の「無効・取消し・追認」三行メモ
最後に、私はノートの一番下に三行だけ書きました。
«無効
最初から効いていない。
基本的に誰でも主張でき、期間制限もない。»
«取消し
いったん有効。
取消権者が取消すと、契約時にさかのぼって消える。»
«追認
取消しできる契約を、もう取消さないと確定する。
追認すると、以後は取消せない。»
そして、その下に矢印を引きました。
«無効 → 最初からない
取消し → あとから消す
追認 → そのまま確定»
「どうです？」
私は真壁さんに見せました。
「いいんじゃないか」
「本当ですか？」
「うん。俺でも分かる」
「それ、褒めてます？」
「かなり」
所長もノートを覗き込みました。
「一つ足せ」
「まだあります？」
「これだ」
所長がペンを取り、余白に書きました。
«取消しは、放っておけば自動的に消えるわけではない。»
「……はい」
「そして」
所長はもう一行。
«無効だからといって、事実確認を怠っていいわけではない。»
「なるほど」
私は頷きました。
確かに。
取消しは、ちゃんと取消さなければならない。
無効は、そもそも本当に無効なのかを確認しなければならない。
似たような「なし」でも、法律の扱いは全然違う。
私は最後に、今日の事件を一枚の表にまとめました。
| 無効| 取消し| 追認
いつ効力がない？| 最初から| 取消すまでは有効| 追認後は有効として確定
誰が？| 基本的に誰でも主張できる| 取消権者| 取消権者
期間| 原則、制限なし| 原則、追認できる時から5年・行為時から20年| 追認できる時から
効果| 最初から効力なし| 契約時にさかのぼって消える| 取消権を放棄し、有効を確定
イメージ| 「最初からダメ」| 「あとから消す」| 「もうこれでいい」
表を見ながら、私は小さく息を吐きました。
「やっと整理できた……」
「お疲れ」
真壁さんがコーヒーを差し出してくれました。
「ありがとうございます」
「しかし、今日だけでずいぶん覚えたな」
「無効、取消し、追認、法定追認……」
指を折っていく。
「5年、20年、遡及効、取消権者……」
「指が足りなくなってるぞ」
「本当ですね」
私は笑いました。
すると所長が、いつもの落ち着いた声で言いました。
「栞」
「はい」
「最後に一つだけ覚えておけ」
「何ですか？」
「契約が『おかしい』と思った時、いきなり『無効だ』と決めつけるな」
「……はい」
「まず、何が原因なのかを見る」
心裡留保なのか。
虚偽表示なのか。
錯誤なのか。
詐欺なのか。
強迫なのか。
公序良俗違反なのか。
そして、その先に、
無効なのか。
それとも、
取消しなのか。
その判断がある。
「原因を見て、効果を見る」
所長が言いました。
「それが法律の基本だ」
「原因を見て、効果を見る……」
私はその言葉をノートの最後に書きました。
なんだか、今まで勉強してきたことが一本の線につながった気がします。
心裡留保。
虚偽表示。
錯誤。
詐欺。
強迫。
今までは、それぞれ別々の単語に見えていました。
でも違う。
それぞれの原因を見て、その結果として、
無効になるのか。
取消しができるのか。
そこを見る。
そして取消しができるなら、
取消すのか。
それとも、
追認するのか。
さらに、追認するつもりがなくても、一定の行為をすれば、
法定追認にならないか。
ここまで来ると、ようやく地図らしくなってきます。
私はノートの最後のページに、今日一番覚えやすかった言葉を書きました。
«無効は、最初からない。
取消しは、あとから消す。
追認は、もう消さない。»
そして、その下に小さく付け足しました。
«取消しは放っておかない。»
「……よし」
私はノートを閉じました。
「終わったか？」
真壁さんが聞きます。
「はい」
「じゃあ帰るか」
「はい」
立ち上がったところで、所長が言いました。
「栞」
「はい？」
「明日、今日の法定追認のところ、もう一回確認しておけ」
「えっ」
「試験では、そういうところを狙ってくる」
「……ですよね」
「特に『追認しますと言っていないから追認ではない』と思わせる問題には気をつけろ」
「はい……」
私はもう一度、ノートを開きました。
そして、法定追認の文字を丸で囲みます。
宅建の問題は、いつもそうです。
大事なところを覚えたと思った瞬間、そのすぐ隣に、
「じゃあ、これは？」
という小さな落とし穴を置いてくる。
でも。
今日なら、少しだけ分かります。
無効なのか。
取消しなのか。
取消すのか。
追認するのか。
そして――
その追認は、本当に自分の意思によるものなのか。
私はノートを閉じました。
契約は、人が作る。
だから、ときどき間違える。
騙されることもある。
怖くて判を押してしまうこともある。
最初から法律が認めない約束をしてしまうことだってある。
法律は、そんな「おかしな契約」を一つの「なし」で片づけません。
最初から効かないのか。
いったん効いていて、あとから消せるのか。
それとも、もう有効なものとして確定させるのか。
その一つ一つを、ちゃんと分けて考える。
だから私は今日、三つの言葉を覚えました。
無効。
取消し。
追認。
そして、その三つを混ぜないこと。
それが今日の、私のノートの一番大事なページになりました。
以下に私の作品へのリンク貼ってます。是非、手に取って頂ければと思います。また、ついでに評価ブックマーク頂ければ幸いです。
