５ 不動産の価格って……
毎日、物件を確認しているうちに、
うすうす思っていたことですが、
ある日とうとう、
とある不動産会社の担当の方に言われました。
「今って、新築も中古もあまり変わらないんですよ。
リフォームの値段も入れたら、
それこそ上回っちゃうかもしれません」
まったくもってその通りで、
中古物件の、あまりの強気価格に驚いてしまいました。
そのまま住めるような築浅ならまだしも、
リフォーム大前提の築20数年以上経った、
それも更地にする前提の我が家でさえ、
地価を丸無視した価格で売却されたのですから。
中古物件は全然、
狙いめでもお買い得でもありませんでした。
しかし立地が良い物件が多いことに変わりはないため
「新築の狭小物件」vs「中古＋リフォーム」。
この対戦は最後まで決着がつきませんでした。
さらに我が家にとって厄介なのは、
”私たちの条件が至極真っ当なものである”、
ということでした。
３LDKの、どこにでも出やすい駅の、徒歩10分以内。
そんな最大公約数みたいな物件、
狙っている人の方が一番多い条件なのです。
不動産屋さんいわく、いわゆる”ボリューム層”と言われるもので
値段、立地、広さにおいて、大多数がそのくらいを狙っており
出たらカルタ取りのような速さで手を付けられてしまう、とのことでした。
もうみんなが”ちはやぶる”ほどの。
不動産会社の人にも言われましたが
「車2台置けないとダメなんだ」
「１LDKで良いんだ、二人だけだし」
「市街地から離れるけど、実家の近くに住みたい」
こういう人のほうが物件が限定される半面、
ニーズも限定されるため、決まりやすいそうです。
そして、最大の難関とも言えるのが
ここ数年の不動産価格の異常な上昇でした。
それはもう、とんでもなく上がっています。
地価も上がっていますが、
不動産の実売価格は比ではありません。
地価の2倍とかざらです。
いや、うちが高額で売れた時点で気付くべきでした。
高く売れたけど、高く買わねばならないのは
避けられないことだったのです。
そもそも不動産の価格には、
さまざまな種類があります。
国土交通省が発する”公示地価”。
これは一般の土地取引の指標や、
不動産鑑定・公共事業用地の買収価格の基準となる値です。
各都道府県が発する”基準地価”。
公示地価の補完であり、
公示地価の対象外エリアもカバーしています。
国税庁の発する”路線価”。
これは相続税や贈与税の算出基準になります。
各市町村の発する”固定資産税評価額”。
固定資産税や都市計画税、
不動産取得税などの算出基準特徴
各自治体が独自に評価基準を定めて決定する価格で、
通常は公示地価の7割程度となります。
そして最後に、実際に家を買う時に支払う”実勢価格（取引価格）”。
これは不動産市場が定めた、実際の売買取引額なのです。
需要と供給のバランス、土地の形状、
売主の事情によって変動します。
売り手と買い手の合意によって決まる、とありますが、
これが今、爆上がりしているのです。
そうそう合意なんてできないくらいに。
しかし、ファイナンシャルプランニングでも学びましたが
取引価格の決め方は、不動産鑑定士さんが
①このあたりの売却経歴を参考にする
②原価に減価修正を加えて決める
③価格に将来生み出すであろう収益をプラスする
……こんな方法なので、いったん高値の傾向が付いたら
いやがうえにも上昇していくしかないでしょう。
この不動産価格の高騰は、
常にモヤモヤを突き付けて来ました。
そしてローン返済。
高くても買ってしまった場合は
ローンに追われることになります。
とにかくたくさん借りさせて
高額物件を買わせようとする不動産会社もいました。
（高額なほど仲介手数料も増えるので儲かる）
住宅ローンの返済方法は、
毎回の返済額が一定の元利均等返済と
元金のぶんだけ一定で
利息はどんどん減っていく元金均等返済があります。
しかしどちらにせよローンは
”共働きであること”や
”ボーナスが必ず出る事”といった
確約できない条件はできるだけ避けることと
繰り上げ返済などでできるだけ早く返すこと、が大切です。
もしローン返済に困った時には、
残念ながら物件を手放すことになります。
その際には”任意売却”となります。
しかし新築物件の価値は、購入時がピークです。
後はガクンと下がり、
上物（建物）の価値などは２０年程度でなくなってしまいます。
すると購入する「物件の価格や市場価値」よりも
「ローンの借入額（または残債）」が上回っている
”オーバーローン”という状態になる可能性があります。
家を売ったのに借金が残る（または売れない）……。
なんとも恐ろしい事態です。
将来売却する気満々の私たちにとっては
買った値段で売れないのは当たり前としても、
もし今の異常な価格上昇が急激な落下に変わった場合、
下手をすれば大きく下回る可能性が出てくるのです。
実際、バブルの時期はそうでした。
「土地神話」により数年で地価が何倍にも跳ね上がり
異常な高騰を見せた後、バブルが崩壊した後は、
地価はピーク時からおよそ半値近く
（地域によってはそれ以下）にまで急落しました。
経済サイトを見てもAIに相談しても、
「今後の地価はゆるやかに上昇しつづける」
「ただし人気駅とそうでない駅は二極化する」
と言われています。
資産価値の低い駅をうっかり選んだ場合、
（今はマイナー駅の物件も高額だったりします）
損をしたり、最悪売れない可能性があるのです。
私たちは事情を知り、情報や知識と照らし合わせるほど
”資産価値”や”将来性”を考慮せざるを得なくなっていました。
