２６ いろんなリスク
物件購入には、さまざまなリスクがあります。
中古物件を購入する場合の、
経年劣化による屋根、外壁、内装の破損や汚れなど
リスクでもなんでもありません。
それを承知で購入するだけです。
「年を取った人には白髪もシワもある」
それだけのことです。
ここでいうリスクとはもっと予想外というか
物件サイトの情報ではわからない危険のことです。
第一希望の駅に、ずっと残っている土地がありました。
3路線くらい使え、しかも駅近なのに、
どんどん値下がりしていくのです。
仮住まいが必須になるため
土地の購入は考えていませんでしたが
その土地には古家が残されていたので
”ここをリノベーションして住むのも良いかも”と
その物件Rに問い合わせてみたところ。
なるほど……という値下げの理由が判明しました。
問題はその物件ではなく、
そこに”接している道”だったのです。
その物件Ｒは、東側は私道、西側は公道に面しているのですが、
公道に面しているのはわずか１．５ｍの通路なのです。
東側の私道には６ｍくらい接道しているのですが、
なんとその私道の持ち主が
通行許可も掘削許可も出してくれない、と。
そうなるとこの道の接道は
法で定められた接道義務２ｍを満たしていないため、
再建築不可となってしまうのです。
しかもそれだけじゃなく、
その私道のためにセットバックが義務付けられており
かなりの敷地面積が削減される予定となっていました。
その道のせいで自分の土地を減らさせるのに、
絶対に通れないなんて。
しかし法律ではそれが有効で、
道路の幅の確保は最優先され、
通行許可は持ち主の意志が全てだそうです。
私道のリスクはまだまだあります。
私道に面している物件はとても多いですが
その多くには”私道持ち分”というのを有しています。
私道負担が無いのは将来的に不安な要素があります。
建替えたい時に掘削許可を近隣の住民から得なくてはならず
反対されたらできなくなってしまう可能性があります。
そもそも通行に対しても、
絶対的・永久的な権利を有しているわけではありません。
ある日いきなり私道の所有者から
「今日から通ったらダメです」
なんて言われるかもしれません。
かといって、私道に面した物件をそれほど恐れることはありません。
そんな物件、日本には山ほどありますし、
都心ならなおさらです。
私道持ち分があるかどうか、
隣人との覚書等、書面を交わしているか。
この辺りを確認することで、
こういった問題は回避することができるのです。
また近隣住民とのリスクも避けられません。
不動産会社いわく、
隣人トラブルなどの告知義務はあるそうなので
念のため確認してみたほうが良いかもしれません。
また担当さんが言っていたのは
「本当にヤバイ隣人は、内覧の時に必ず出てきます」
とのことでした。
内覧の気配を察すると家から出てきて
腕を組んでじーーーっと眺めていたり、
意味もなくウロウロしたりするそうです。
どんな奴が次の対戦相手なのか調べているのでしょうか。
考えただけでも面倒くさいです。
その他のリスクとして、
”不動産屋が逃げる”、
もしくは”不具合を直してくれない”、
というのがあります。
ママ友は新築建売を購入したのですが、
わずか一年で風呂場の床が抜けました。
しかし、調査までに数週間かかり
のらりくらりとかわされ、
何カ月経っても修理してもらえず
怒り狂っていました。
また不動産会社に内覧をお願いした際
「この建築会社はトラブルになっているところですよ」
と教えてもらったことがあります。
建て逃げというか、
購入後は連絡が取りにくくなるそうです。
しかもそういうところだけに、
かなりいい加減な施工だと。
自己責任の中古ならまだしも
補償期間のある新築もそのようなリスクがあるとは。
詳しく調べることの重要性が身に染みました。
そういえば中古物件独自のリスクとして
「前の居住者が退去してくれない」
というのもありました。
一度、物件サイトで見つけた物件を問い合わせしたら、
「所有者の縁戚が住み着いて退去してくれないんです」
と言われてしまいました。
いや退去してから物件サイトに載せてよ、
と思いましたが、所有者は離れた場所に住んでいて
未だに住んでいるとは思わなかったそうです。
さらに悪質なのは、
家の売主が多額の借金を抱えており、
ニコニコと売却契約を交わした後、
受け取った代金を借金の返済に充当しておいて
物件の引渡しは拒む、というパターンです。
「出る予定の家が借りられなくなったので
もうちょっと待ってくれ」
そういって明渡日から何週間、何カ月、と住み続けるのだそうです。
それもあってか、ほとんどの不動産屋さんは
売り主の引っ越し予定日だけでなく、
引っ越し予定の場所まで把握していました。
なので”居住中”の物件を内覧する時には
詳しく聞いてみたほうが良いかもしれません。
