１４ 物件サイトの閲覧について
毎日毎日、物件サイトをチェックするようになって早数カ月。
希望の駅名で物件を検索し
駅からの時間、間取り、土地面積などを確認していきました。
そして物件紹介サイトの下のほうには、
一番の重要な情報が記載されています。
それを見るまでは、”お気に入り登録”はもちろんのこと
「エウレカ！」と叫ぶには早いのです。
そう、下のほうにとても小さな字で
「地代：月○万円」だの「再建築不可」などが
書いていないことを確認するまでは。
物件が”衝撃のショックプライス”な場合、
間違いなくそこは”再建築不可”でした。
再建築が出来ない、ということは
”いま建っている古家に住まなくてはいけない”
というだけでなく
”今後、新しく建て替えることもできない”
ということになります。
当然、売ることも難しくなります。
どのような基準で再建築が認められているかというと
”接道（その土地が道路に面している幅）が２ｍあること”です。
旗竿地などで家まで隣家の横を歩いて進む場合、
人が通るには十分な幅はあっても
２ｍ無い場合は再建築が不可となってしまいます。
再建築不可の土地は将来的にどうするかですが、
不動産会社に聞いてみたところ
”道路と接道している隣家の土地も買い取って合致させる”
というお金持ちのみに許される方法と、
”再建築不可の物件を専門に扱っている不動産会社”が存在するので
そこに買い取ってもらうしかないそうです。
（ただしその際は、かなり安価に買いたたかれるって）
さらにもし”再建築不可”を子どもたちに遺し、
そこが不便だったり家が古すぎた場合
彼らは住めない家の税金を納め続けることになります。
ただ最近の建築技術はすごいもので
”新築ソックリさん”などで住めるようにはできますし、
古民家のままでも民泊や、
日本に住んでみたい外国籍の方が
素敵にアレンジして住んだりするのにちょうど良く、
目的によっては十分活用できる物件です。
借地権とは、建物を建てるために地代を支払って
”他人から土地を借りる権利”のことです。
土地の所有権を取得するわけではないため
購入費用をは抑えることができますが
賃料を支払わなければならない上、さまざまな制限があります。
また借地権には種類があり、
建物が存在する限り住み続けられる旧借地権、
更新可能で半永久的に住み続けることができる普通借地権、
期限が来たら必ず土地を地主に返還する借地権定期借地権
この三種類に分かれています。
借地権の物件を購入するのは
その人の考え方によるので是非はありません。
初期購入費をうんと下げたい場合には大変有効です。
土地を所有していないので
固定資産税や都市計画税がかからないのも魅力です。
もちろん”借地権付き不動産”として販売も出来るので、
転居の際には普通に売り出すこともできます。
しかしデメリットとしては、
・毎月「地代」を支払う必要があること、
・建て替えや売却の際に、地主の承諾を得る必要があること、
・増改築や売却の際に「承諾料」を支払う慣習があること
・住宅ローンの審査や担保評価で不利になる場合があること
などが挙げられます。
うちははさまざまな理由で、この２つを避け、
”再建築可能”で”所有権”のみの物件を探していました。
なのでネット上の広告に現れた物件を開き
”ここ良いかも！”と思っても
下のほうに”地代 月〇〇万円”という字を見つけて落胆、
というのはお決まりのコースでもありました。
（自分で検索する場合は削除項目に含むので大丈夫です）
なお物件サイトには、かつて”おとり物件”といわれる、
不動産屋が”家探しをしている人”を釣り上げるためだけの
”まきエサ物件”がありました。
ものすごくいい場所で安い、という物件情報があるが
問い合わせしてみると
「あー、さっき売れちゃいました」
と言われ、全然別の物件を紹介されてしまうのです。
（もともと実際は存在していない物件だそうです）
しかし不動産会社の人いわく
取り締まりがキツくなったそうで、
あからさまに怪しい物件をみかけることは少なかったです。
もし本当にその物件が売れた場合に言われることは
「現在申込書が入っています。
キャンセルになったら、すぐにご連絡します」
というような、
”今の人がローンキャンセルになったら、次は君の番だよ☆”
的なアナウンスでした。
ともかく物件情報はしっかり読んだ方がいいです。
建蔽率や容積率をオーバーしていることや
（ローン審査が通りにくい）
敷地面積が広いと思っても
セットバックで大きく削られることなどが書かれています。
中古物件を購入する場合はなおさらです。
基本的には”現状渡し”なので、
どんな状態でも受け入れる覚悟があります。
大手不動産会社が扱う場合、
ホームインスペクションなどを入れてくれたり
補償までつけてくれるところもありますが、
ほとんどは売りっぱなしです。
さらに言えば、公簿面積だけで売買することも多く
実測されていない中古物件もあります。
かつて測定してあり、境界標が埋め込んであれば問題ないのですが
それが無い土地もあるので注意が必要です。
（基本的には境界は売主が明示しなくてはならないのですが）
また写真があまり載っていない物件も多々ありますが
残念ながら物件の良しあしとは関係ありません。
（関連あるのは担当者の忙しさ、とかでしょうか？）
間取り図すら無い物件を
立地と価格の条件だけで見に行くこともありました。
逆に写真集が出せるほどの枚数が載っていることもありますが、
参考にはなるけど、現物にはかないません。
最近は特に、CGやAIで加工されているため
現場で”画像加工の腕前”に感嘆することもあります。
ともあれ物件サイトの閲覧は、
家探しで最も大事な作業だと思っていました。
”良い物件を逃したくない”
その思いから必死で、朝や寝る前、
仕事の休憩時間を費やしたのですが。
この時はまた、知らなかったのです。
物件というものは、
”探せばある”
というわけではないことを。
