ビーグル犬のぽん太が猫先生から教わる回 ープライベートクレジット問題と国内不動産市況がマイナスに動く場合の初手ー
ビーグル犬のぽん太
猫先生、最近ニュースで、「プライベートクレジットが危ない」って聞くワン。
あれって、リーマンショックみたいなものなんですかワン？
猫先生
いい質問だにゃ、ビーグル犬のぽん太。
結論から言うと、今のところ、リーマンショックそのものではないにゃ。
でも、似ているところもあるから、油断はできないんにゃ。
ビーグル犬のぽん太
似ているけど、同じではないワンね。どう違うんですかワン？
猫先生
リーマンショックのときは、銀行や証券会社みたいな、金融の中心そのものが大きく傷んだにゃ。住宅ローンをもとに作られた複雑な金融商品が広がって、誰がどれだけ危ないのか分からなくなって、金融システム全体が止まりかけたんだにゃ。
ビーグル犬のぽん太
つまり、金融のど真ん中が壊れたんだワン。
猫先生
その通りにゃ。頭いい奴らが考えた仕組みのハズが、頭悪い仕様になっていたニャン……おっと、口が滑ったニャンよ。一方で、今のプライベートクレジットの問題は、主に銀行の外側にあるファンドやBDCで起きているにゃ。企業に直接お金を貸しているファンドに対して、投資家が「本当に大丈夫かな」「こいつら詐欺師ちゃうか？」「いい話だと思っていたけど、運用開始してみるとまったくダメじゃないか」と不安になって、解約が増えているんだにゃ。
ビーグル犬のぽん太
じゃあ、今は金融システム全体が一気に壊れる話ではないんだワンね？
猫先生
少なくとも今の時点では、そう見られているにゃ。ただし、ここで大事なのは、危なくなる出方が違うということにゃ。
ビーグル犬のぽん太
危なくなる出方、ですかワン？
猫先生
そうだにゃ。リーマンショックは、いわば急にドカンと来るタイプだったにゃ。でもプライベートクレジットは、資産の値段が見えにくくて、評価も遅れて修正されやすい。
だから、急に爆発するというより、じわじわ傷みが広がる可能性があるんだにゃ。
ビーグル犬のぽん太
じわじわ、ですかワン。
猫先生
そうにゃ。たとえば、評価の見直しが起きる。解約制限がかかる。借り換え条件が悪くなる。そうやって、少しずつ苦しくなっていくんだにゃ。
ビーグル犬のぽん太
なるほどワン。なんだかどこかで聞いた話……と！ ともかく！ すぐ大崩れじゃなくても、気づいた時には苦しくなってるかもしれないんだワンね。
猫先生
その通りにゃ。そして、それが不動産にも波及する可能性があるんだにゃ。
ビーグル犬のぽん太
そこを知りたいんす！ 不動産の仕事しているビーグル犬として、知っておきたいワンよ！ どうやって不動産に広がるんですかワン？
猫先生
順番が大事にゃ。まず、金融機関やノンバンクが慎重になる。
次に、融資条件が厳しくなる。
すると、買い手が減る。
そのあとで、借り換えに困る物件や、資金繰りの弱い投資家から売りが出る。
そして最後に、不動産価格が下がりやすくなるにゃ。
ビーグル犬のぽん太
ということは、不動産価格が下がってから慌てると遅いんだワンね。
猫先生
まさにそうにゃ。不動産投資で本当に怖いのは、値下がりそのものより、資金繰りが詰まることなんだにゃ。
ビーグル犬のぽん太
じゃあ、もし今後、不動産市況が悪くなるなら、投資家はどうすればいいんですかワン？
猫先生
対策は大きく3つだにゃ。ひとつずつ見ていこう。
猫先生
第一に、資金繰りを先に守ることにゃ。
ビーグル犬のぽん太
やっぱり、お金の流れが一番大事なんだワンね。
猫先生
そうだにゃ。下げ相場では、最初に困るのは「物件価格が下がったこと」より、借り換えできないことなんだにゃ。
ビーグル犬のぽん太
ああ、ローンの期限が来たのに、次がつかないと苦しいワン……。
猫先生
その通り。だから、どの借入がいつ満期なのか。金利が上がると返済がどう変わるのか。借り換えが必要なのはどの物件か。これを先に整理しておくにゃ。
ビーグル犬のぽん太
値段の心配より先に、返済計画を確認するんだワンね。
猫先生
そうにゃ。下げ相場で強いのは、高く売れる人ではなく、資金が切れない人だにゃ。
そして、第二は弱い物件を先に見極めることにゃ。
ビーグル犬のぽん太
弱い物件って、どんな物件ですかワン？
猫先生
たとえば、空室が埋まりにくい。修繕負担が重い。賃料が伸びにくい。立地や用途が特殊で、売りにくい。そういう物件にゃ。
ビーグル犬のぽん太
なるほどワン……そういう物件は、市況が悪くなると先に苦しくなるワンね。
猫先生
その通りにゃ。下落局面で全部を守ろうとすると、かえって危ないにゃ。だから、残す物件と、手放す候補の物件を、先に分けておくことが大事だにゃ。
ビーグル犬のぽん太
本当に売りたくなってから考えるんじゃ遅いんだワンね。
猫先生
そうにゃ。相場が悪くなってからでは、買い手も減る。だからこそ、元気なうちに見極めることが大切にゃ。
猫先生
第三に、高利回りより、賃料の強さを重視することにゃ。
ビーグル犬のぽん太
利回りが高い物件のほうが良さそうに見えるけど、違うんですかワン？
猫先生
好況のときは魅力的に見えるにゃ。
でも、不況や信用収縮のときに本当に強いのは、賃料が落ちにくい物件にゃ。
ビーグル犬のぽん太
賃料が強い物件……たとえばどんなものですかワン？
猫先生
実需ニーズが厚い場所……駅近でも、歓楽街には住たがらんにゃん？
空室になっても次の入居者がつきやすい……立地、間取り、設備……プロの意見をよく聞いたほうがええにゃん。そして、管理会社がちゃんとしたところで、修繕も計画的で保有負担が重くないような……そういう物件だにゃ。
ビーグル犬のぽん太
つまり、見た目の利回りより、「悪い時でもちゃんと回るか」が大事なんだワンね。
猫先生
その通りにゃ。下げ相場では、派手さよりも粘り強さ。それが生き残る条件なんだにゃ。
ビーグル犬のぽん太
猫先生、最後に全体をまとめてほしいワン。
猫先生
いいにゃ。まとめるにゃ。
今のプライベートクレジット問題は、リーマンショックのように金融の中心が一気に壊れる話とは、まだ違うにゃ。でも、資産の中身が見えにくいこと。解約不安が広がりやすいこと。評価や融資条件がじわじわ悪くなりうること。こうした点では、注意が必要にゃ。
そして、それが不動産に波及するときは、まず融資が厳しくなる。次に買い手が減る。
そのあとで売りが増える。最後に価格が下がる。そういう流れになりやすいにゃ。
だから、不動産投資家が取るべき対策は3つにゃ。
第一に、資金繰りを先に守ること。
第二に、弱い物件を先に見極めること。
第三に、高利回りより賃料の強さを重視すること。
ビーグル犬のぽん太
よく分かりましたワン。
下げ相場では、まず生き残ることが大事なんだワンね。
猫先生
その通りにゃ。
無理をせず、生き残った投資家が、次の局面で強いんだにゃ。リーマンの時も、ピンチをチャンスに変えた人たちが、大飛躍してるニャンよ！
ビーグル犬のぽん太
ありがとう猫先生。さすがオッドアイの姫猫様ワン！
