大家さん-2
事業である以上、収支は大切です。
細かい内容よりも、ザックリこれくらい必要だから、これくらい家賃がこれくらい入らないとね。
家賃ががこれくらいなので、この予算で修繕しないとね。
といった感じです。
家賃管理
入金管理と、家事配分の割合の確認を、言います。
入金管理とは、家賃台帳を作成し記録を残します。入金が期日までにない場合は催促します。家賃保証会社と契約していれば、不動産屋を通じ家賃保証会社に連絡をします。基本的には家賃保証会社から入金され、取り立ては家賃保証会社が入居者に対し行います。
数か月たまった場合、契約解除、裁判、強制執行までやってくれます。勿論、大家名義で行いますので、協力する必要があります。
家賃保証会社がない場合は、不動産屋（紹介責任の範囲で）か、ご自身で催促する事になります。いずれにしても、最終的にはご自身で催促しなければなりません。
やはり、訪問しての催促が一番良いのですが、玄関の扉の郵便受けに（集合ポストではなく）、大家からと明記し請求書を投函しても良いです。大切なのは、弁護士を入れた場合を想定し、当該関連行為の日時と行為をしっかり記録しておくことです。もちろん未入金の根拠も明らかにする必要があります。（家賃台帳・家賃用通帳の写し）
物件管理をご自身で行う等、物件に一定サイクルで足を運び入居者と顔見知りになっておけば、ある程度の家賃未入金は、防げます。
入金管理の中でも、退去後の募集家賃の設定は、大切です。
地域の相場、募集担当者の力量、事業・家事配分の割合等を考慮して、不動産会社とその都度相談して決めましょう。
家事配分の割合とは、事業としてどの程度、成り立っているかを把握しておくことです。
月の家賃収入を、返済額・家事分・原状回復工事等用積立額・大規模修繕用積立額・貯蓄額に分けて把握する様にします。十分に成り立っていれば概略で良いかと思います。しかしながら、そうでなければ、よりシビアな数字にしておきましょう。
これは、入居率が悪くなった時、不動産屋にハッパをかける。家賃設定、各修繕工事の予算決め、入居率向上の為の投資額等に役にたちます。
少なくとも、予算がなく工事が出来ないとか、いつの間にか赤字になっていた、と言う事とならないようにしましょう。
原状回復工事分は、各工事額の平均、２から３件分は確保したいし、大規模修繕は、15年から20年位のサイクルで確保出来るのが良いかと思います。勿論、建物の構造や、状況によります。
大規模修繕の内容は、防水、塗装、腐食等の修繕等です。
額面が大きいのは、足場です。
見積は、３社程度取りましょう。相見積もりである事は必ず伝えた方が良いです。
見積の内容は、現地で説明を受け、いらないと思えばハッキリ言う事。
予算が合わなければ、翌年や翌々年に繰り越す事も考えましょう。（早急に対処しなければならない箇所がある場合を除く）
大規模修繕は、漏水等のトラブルがなければ、いつかは工事しなければなりませんが、必ず今年にと言う訳ではないのですから。
大規模修繕は、別の回で、もう少し掘り下げます。
