大家さん-1

これから大家さんになる人から、自己管理を始めたい人の参考になればと思っています。

不動産貸付業は、「コストの嵐」が現状です。その為、どうすればコストを抑えることができるか、入居率を上げることができるかを考えて行わなければなりません。

小出しにはなりますが、参考にしてもらえれば幸いです。

大家さん・・第一話

大家さんの業務は、入退居管理と物件管理です。

通常は、両方とも同じ系列の会社に依頼します。

入居は、不動産会社用の物件サイトが有るので大手不動産会社であればそんなに変わりません。会社よりも担当者です。よくコミュニケーションを取り、やる気の有る担当者にしてもらいましょう。

物件の近くの会社に任せるかと思いますが、書類のやり取り等の都度、顔を出して担当者以外の社員にも、○○マンションの大家さんだと、顔だけで解ってもらえるようにしましょう。

家賃の入金管理は、自分で確認し催促だけ不動産会社に頼みましょう。基本的には、家賃保証会社を通して催促してもらえます。保証会社の費用は、入居者負担の所が多いようです。この保証会社は、通常、大家さんと直接ではなく不動産会社や管理会社（以後、管理会社等と言います）としか契約しません。

数は少ないのですが大家さんと契約する家賃保証会社もありますので調べてみてください。ちなみに私は、一社、押さえてあります。

退去については、管理会社等に任せるほうが良いかと思います。入居者の現状回復義務の範囲は、過失がある場合に限られます。ご自身で話されるより管理会社等に任せる方が良いと思います。しかしながら、報告は必ずさせ、確認はしましょう。

今般、ヤニ環境がひどい場合、入居者負担になった判例もあります。（クリーニングとクロス工事）

ご自身で行う場合、まず退去の立会日を約束します。チェックシートを作成し退去者と共に確認し、退去者負担がある場合、退去者に納得させる事が大切です。（トラブル回避のため）立ち合いの日時も記録し、期限を切って請求しましょう。

また、入退去の間に、物件の状況は把握しておきましょう。

以上の入退去管理は、管理会社等と相談し、キッチリと、やらせることが大切です。

物件管理

管理会社お任せと、自己管理の二つの方法があります。

管理会社お任せの場合、当然管理料が発生します。但し、あくまでも大家さんの所有物ですので、管理会社の過失等を除き、すべての行為は大家さんの責任の下で行われます。

ですから工事等の見積もりは必ず取り整理して保管しましょう。過剰工事を防止するには、同タイプの以前の工事見積と照らし合わせるしかありません。

勿論、建築関係の経験があれば別ですけれど。

また、疑問点があれば必ず確認し解消しておきましょう。

管理内容は、共用部分の建物管理や日常清掃・ゴミの問題・原状回復工事・消防点検・貯水槽があれば点検清掃・苦情処理（紹介責任で、不動産会社を使う事も出来る）等々です。

自己管理という事は、これらをご自身で行なう事です。ちなみに窓口だけ不動産会社にしておけば、簡易な内容は、対応してくれる場合があります。

各管理内容の工事等を工務店や管理会社（以下、管理会社等という）を通さず直接作業業者に依頼します。当然、管理会社等の中間マージン分節約になります。

更に、ご自身で作業すれば、安価な材料を探せるし、工賃（人件費）が浮きますので、かなりの経費節減となります。出来ないことが出てくれば、管理会社等に依頼します。

日常清掃やゴミ集積場の清掃等は、地元のシルバー人材にお願いするのもいいかも知れません。

以上が、入退去管理と物件管理の概要です

不動産をどの様に管理するかに、関わらず

物件に足を運ぶことは、大切かと思います。入居者様が困ったときに、どうすればいいかを教えてくれれば、長期入居にも繋がります。最初は「管理会社に連絡して、説明してやって下さい。」でいいです。

そこから、始めましょう。