賃貸ＶＳ持ち家の結論は「ライフステージ次第」

筆者：

　本日は当エッセイをご覧いただきありがとうございます。

　今回はＳＮＳでよく議論されている「賃貸ＶＳ持ち家」の議論について個人的な結論が出たのでここで発表したいと思います。

質問者：

　家と言えば一生の中で最大の出費のような気がしますから重大な話な気がしますね。

筆者：

　あくまでも僕の理論なので、参考程度に聞いていただければと思います。

　まず人生において住まいには３つの大きなフェーズがあると思っています。

　１つ目のフェーズは高校や大学までの学生時代の実家暮らしです。

　これについては議論の余地はあまり無いでしょう。例え、実家が持ち家にしろ賃貸にしろ自らが住まいに対してお金を払うことは無いからです。仮に家族がいないにしろ支援の手があるために自ら支払うことは無いと思います。

　ここからが問題ですが、若い時代は「賃貸」の方が無難だと思います。

　そして、自身の子供が自立すれば「持ち家」の方が不自由しなくなると考えます。

質問者：

　え……。つまり年齢によって最善の行動が変わるってことなんですか？

◇若い世代は「人生を縛られないようにするため」に賃貸の方が得

筆者：

　単純に言ってしまえばそうなります。

　若い時代には「家族が増えるフェーズ」があります。結婚や出産キャリアアップなどで主戦場が変わったり、必要な部屋数が変わったりしがちなんです。

　しかしそんな中で早々に持ち家にしてしまうと簡単には転居できなくなります。

　なぜなら特に新築で購入した場合には「新築プレミアム」というのが付きます。

　新築で購入してすぐに売却した場合には２割前後マイナスになってしまうという事があるのです。

　そのために新築でローンで購入した場合にはすぐさま売ろうにも、マイナスになるいわゆる「オーバーローン」になる可能性すらあるのです。

質問者：

　確かにローンで買ったのにさらにオーバーローンになってしまったら首が回らなくなりますよね……。

筆者：

　しかも、転勤などになってしまえば折角新しく買った家に全く住めずに単身赴任と言った悲劇も起きてしまいます。

　そのためにすでに支払ってしまい取り戻せないお金や時間、労力を惜しむあまり、合理的な判断ができなくなる心理的傾向であるいわゆるサンクコスト効果という心理的効果が生じがちです。

　そのために転職や２人目以降の出産と言った最大の転機を逃してしまう可能性もあり、後々に後悔してしまう決断にもなりかねないのです。

質問者：

　賃貸も年単位の契約とは思いますけど持ち家よりは遥かに臨機応変に対応できそうですよね……。

　しかもそう言った事って急に起きたりしますからね……。

　もしかしたらご両親を引き取ると言った事もあるかもしれませんし……。

　だから、賃貸の方が良いという事ですか……。

◇高齢者の場合はなぜ持ち家の方が良いのか？

筆者：

　一方で、年を取ってくると賃貸と言うのは借りにくくなるんですよ。

　僕の親の知り合いでは預金や株などで数億単位で持っている方でも借りることが困難だという方がいらっしゃいます。

質問者：

　え！？　そうなんですか！？

筆者：

　これは高齢者になると事故や孤独死のリスクがあることから、一般的な大家は貸したくないという発想になりがちみたいなんです。

　また、高齢の方は耳遠い方も多く、それらの方々はテレビの音量を大きくしがちであることから、騒音トラブルと言った事も起こしやすいためであると言われています。

　お金を持っている高齢者は別ですが、家賃を滞納した場合の連帯保証人を見つけることも困難と言うケースも多いようです。

　https://www.ur-net.go.jp/chintai/college/202312/001141.html

質問者：

　でも、それならＵＲ（独立行政法人都市再生機構）なら借りる事って出来るんじゃないんですか？

　比較的安いみたいですし、高齢者の方でも借りられるのではないでしょうか？　

筆者：

　確かにＵＲであれば入居しやすいのは事実です。

　しかし、外国人比率が高い地域も中にはあり、埼玉県では６割を超える地域もあるそうです。https://suumo.jp/journal/2025/12/04/213192/

　つまり、「隣人ガチャ」と呼ばれる周りに住んでいる住民の影響が他よりの大きい可能性が高いんです。

　年齢問わずＵＲに申し込みを検討されている方は、最低でも一回はそのマンションを視察に行き、どのような感じが見ておく必要があると思います。

　思ったよりも駅から遠かったり設備が古い場所もありますからね。　

質問者：

　「誰でも申し込みがしやすい」という事は裏を返せば”とんでもない人も周囲にいるかもしれない”という事を意味しますから、持ち家の方が良いという事ですか……。

筆者：

　持ち家でも周りに影響されることは間違いないと思うのですが、周りも持ち家同士だと確率論的には低くなると思います。

質問者：

　でも、筆者さんの理論ですと若い頃は賃貸なのですから、いつぐらいから持ち家にした方が良いんでしょうか？　

筆者：

　子供が巣立ちそうだという段階で家を購入すれば良いと思いますよ。夫婦２人だけならそんなに大きな家である必要はありませんからね。

　ただ、固定資産税だけでなく修繕費やバリアフリーといった視点で物件を見ていく必要があると思います。

◇金持ちは「最初から持ち家」でもＯＫ　

質問者：

　でも世の中には「タワーマンションで運用」と言った方法もあるようなんですけど、それについてはどうなんでしょうか？

筆者：

　確かに、タワーマンションは何年か経っても価格が下がらないどころか中古でも上がっているという現象がありますからね。

　２００４年では東京23区で5,300万円、大阪市で3,864万円だったものが2023年には東京23区で1億1764万円、大阪市で7,863万円と共に平均価格は２倍以上の金額になっていますからね。

　https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/price_trends/8700.html

　ただこちらの１級建築士のNOTEによりますと、

　https://note.com/kenchiku_career0/n/na645e3a16f8e

　スラブ厚の薄化、直床への回帰、ハイサッシの削減、共用部の簡素化、基準階を増やすことなどによってグレードを下げたものが販売されるようになっているそうです。

　２０階以上であれば「タワーマンション」を名乗ることが出来るので「タワーマンションに住んでいる」という称号を得たい方は取り敢えずそんなものでも買いたいそうです。

質問者：

　とにかく「勝ち組の仲間入り」したいんでしょうかね……。

筆者：

　全ての不動産購入に言えることですけど、「本当にその金額を支払う価値があるかどうか？」を慎重に見極める必要があると思います。

　ただ、現在金利も上がってきていますからね。

　「良いタワーマンション」であったとしても、元の資産に相当余裕がある方でないと現実的には返済でショートしてしまうと思います。

質問者：

　家を借りるにせよ、買うにせよ大変だという事なんですね……。

筆者：

　人生で住まいにかけるお金が一番多額だと言っても過言では無いと思います。

　立地、駅からの距離、周辺地域環境、金額、設備などを総合的に考えていただければと思いますね。

　という事で今後もこのように生活に関することについて個人的な意見を述べていきますのでどうぞご覧ください。