三部 被害者 第八期
被害者 第八期
総会
総会では、星崎の書いた質問が、第八号議案の決議の前に、読まれなかった。
全ての決議が終わった後に、鷺沼は、躊躇しながら読み上げた。
回答は、「回答しません」のみであった。
星崎は、いままでの経緯を伝え、詰め寄った。
十五分程のやり取りであったが、総会に参加している者は、冷ややかだった。
中には、「バカバカしいやり取りはおしまいにして、早く終わらせろ」と言う者もいた。
完全アウェー。
星崎は、議論にならない議論は、無駄に参加者の足を止めると思い、止めることにした。
新任理事の挨拶に拍手がある中、星崎の挨拶には、参加者は躊躇した拍手をしていた。
総会の後、新任理事が集まり、理事長を決めた。
沖田から、今までの流れを止めないために、鷺沼が相応しいとの意見があり、何も分からない他の理事は賛成していた。
出来レースだ。
総会議事録
後日、総会議事録が配られた。
星崎がした質問には、全く触れられていなかった。星崎と鷺沼のやり取りについても、一切、触れてなかった。
全ての決議を終えた後に、星崎の質問に触れたのは、再任されないことを恐れてではなく、こういうことだったのか？
星崎は、総会で確信した。今までの聞いていた噂が真実であったということが、より鮮明に目の前に広がった。
総会で議論した限りでは、全く当て外れな回答に、鷺沼は、頭が悪いだけ、なのに、目立ちたくて、分不相応な役をやっている、判断ができないことが理由で、故意ではなく、過失で行なっていると思ったが、今回の件から判断すると、悪意、故意が濃厚だ。
全て、分かって演じているのか？
あるいは、バックにブレーンがいるのか？
なぜ、コンサルティング会社も、管理会社も、何も言わないのだろうか？
マンション設備見学
第一回理事会の前に、マンション設備の見学があった。
集合場所は、エントランス。
星崎は、体調の不安から、待ち合わせ場所の変更、もしくは、打ち合わせ時にエントランスのフロアマットと観葉植物の撤去をお願いした。
場所の変更はされず、エントランスに降りてみると、エントランスからはフロアマットと観葉植物が消えていた。
星崎は、深呼吸をした。
「エントランスの空気がこんなにおいしいなんて」
星崎は、何回も深呼吸をして、久しぶりに味わうエントランスの雰囲気を味わっていた。
見学が終わった後も、星崎は、エントランスで何度も深呼吸をした。
第一回理事会
理事会は、いつもパーティルームで行われる。
星崎が部屋に入ると、理事の他に、オブザーバーが十人程座っていた。
今回もアウェーのようだ。星崎は、総会の光景を思い出した。
鷺沼から、管理組合運営の資料の説明があった。
よくありがちなレイアウト。しかし、中身はかなり稚拙。
最後に、「理事が自由に意見できるように録音は禁止します」と書いてあった。
おそらく、星崎が、植栽改善委員会で、おもむろに、録音していたからだろう。
意見が委縮せず自由闊達に出ることが理由と説明されたが、無責任な意見を自由にする方が問題がある。星崎は、部屋に入ってすぐ、録音を開始し、その後も、録音は止めなかった。
鷺沼は、時折、星崎の顔を見るも、審議事項に沿って、審議を進めていった。
星崎は一切発言せず様子を伺った。
第二回理事会
第二回理事会は、第一回理事会の様子とは打って変わり、理事以外のオブザーバーはほとんどいなかった。
星崎は、共有施設の変更がストレスになっており、吐き気、嘔吐を起こしていることを説明し、廃止の審議を提案した。
鷺沼は、「前回の理事会で、星崎さんからその話しが出ると思ったが、なかったのでそれ程重要なことではないと思った」と切り出した。そして、反対する意見は、一人しかいないこと、他の居住者にとってのアメニティ向上の重要性を説明した。
星崎は、理事長が決めるのではなく、一人ひとりの意見を聞き、決めて欲しいと訴えた。健康障害を犠牲にしてのアメニティ向上はあり得ない。星崎は、期待した。が、期待とは異なり、健康障害は理解できるものの大多数が好むもの一人のために廃止することはないとの意見ばかりであった。一人、意見を保留する者がいたが、健康については、何かと比較できるものではないことが理由で、それであれば、廃止に賛成すればいいと思うが、賛成できない事情があるようだ。
結局、星崎以外、一名が意見を保留し、その他は全員が廃止反対であった。
懇親会で、全てが決定しているのだろう。おそらく、そこでは、星崎の人格が悪くできあがっているのだろう。
星崎のストレスは最高潮に達した。言葉を発することができず、吐き気を催し、嘔吐しそうになった。星崎は、会場を発った。
人権相談センター
翌日、星崎はいじめについて検索していた。午前中は体調がすぐれず寝込んでいたが、夕方まで休んでいたら気分が落ち着いた。
検索したサイトからリンクを重ね人権相談センターのサイトを見つけた。
星崎は、人権相談センターに、相談内容をメールした。
私は二人のデザイナーを気に入ってマンションを購入しました。しかし、今の理事会はそのデザインを壊しています。デザインに高価なお金を支払った後悔とデザインを壊すために管理費を支払う悔しさに体調を崩し朝夕出かけて戻る度に吐き気をもよおします。理事会には何度もお願いしています。難しいことはお願いしていません。ただ全住民が購入時に受け入れた状態を維持して欲しいと求めているだけです、が聞き入れてもらえません。年齢的に同様のマンションを購入することは難しく、生涯朝夕吐き気をもよおし続けるか生きることやめるしかありません。理事会は一人からの意見は聞けないそうです。まさにいじめと同じ構図です。また、デザインを気に入って購入した住民の嫌がらせは悪質な地上げ屋に類似します。どうか後者の選択をしないためにも助けて下さい。
数日後、人権相談センターからメールが来た。
星埼 雅人 様
星埼様からのメールを拝見しました。
マンションの管理に関する御相談と理解しました。
購入当初のデザインがマンションのどのような部分に係るものなのかはわかりませんが，マンションなどの区分所有について定めている「建物の区分所有等に関する法律」三０条一項は，「建物又はその敷地若しくはその附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は，この法律に定めるもののほか，規約で定めることができる。」と規定しています。さらに，三一条一項において，「規約の設定，変更又は廃止は，区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」によって決めることとし，「この場合において，規約の設定，変更，又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは，その承諾を得なければならない。」としています。
上記の規定からすれば，星埼様の問題を解決するためには，ほかの居住者を説得するか，マンションの規約がどのようになっているかやデザインの変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たるかなど法的な観点を踏まえた対応を採る必要があるものと思われます。御相談の内容につきましては，一度弁護士に御相談されることをお勧めします。
東京三弁護士会が共同で行っている蒲田法律センターでは無料相談を実施しており，電話相談を担当した弁護士が必要に応じて有料の面接相談を行っています。また，それ以外の法律相談センターにおいても面接相談を行っているようですので，まずは，これらの相談窓口を利用していただくのも一つの方法と思われます。
詳しくは，各窓口へお問い合わせください。
星崎は、鎌田法律センターを訪ね、一人の弁護士を紹介してもらった。
理事会早退のお詫び
星崎は、翌日夕方、体が休まったことを確認し、各理事にメールした。
一昨日はとんだ醜態を見せました。
家で翌日の夕方まで横になって落ち着きました。
ただ、私にとっては、毎晩のことです。
ストレスの原因は、共有部分の変更以上に、そのために、管理費を自ら払い協力しなければならないこと、デザインの維持が私にとってはさほど重要でない理由で壊されていき、デザインを気に入ってそこにプレミア価格を払ってマンションを購入した後悔などに寄ります。
私にとっては、一昨日の決定でおしまいではなく、苦痛の再スタートになります。
育った環境や受けた教育などにより、国によっても考え方はそれぞれ、人によってもそれぞれであることは受け入れるべきと考えています。
ただ、一昨日のような状態は今後も毎晩続いていきます。エントランスを通る際は、一昨日の私の状態を想像いただき、フロアマットや観葉植物に、毎日の私の苦痛以上の価値を見出して下さい。
それが皆さんにあれば苦痛に耐える理由付けになります。
ただ、私も生身の人間です。
どこまで耐えられるか分かりません。どこかのタイミングで糸が切れることがあるかもしれません。
つらいのは、そのつらさ以上に、そのつらさがいつまで続くか分からない不安です。想像して下さい。
そして、私のつらさ以上の価値を、フロアマットや観葉植物に見出せなくなったときは、お一人お一人ご連絡下さい。
半数以上の理事が、私のつらさ以上に、フロアマットや観葉植物に価値を見出せなくなったときに、再び、採決をお願いするつもりです。
今回、お一人だけ、人の健康の重要さを理解いただいたことはとても嬉しく思いました。
また、私の価値観を理解いただいた方がいたことも嬉しく思いました。
一方、それとは別に、生命に関わることですから、私は私で、このつらい状態が一日でも早く終わるように、作業を進めていきます。
今回の件は一旦結論が出ましたので、今なら申し上げていいと思いますが、意見を出したのも、総会で質疑を出したのも、理事に立候補したのも、理事会で話し合ったのも、法務省の人権相談センターのアドバイスに寄るものです。
今後は、今までの一連の内容をまとめ、次のアドバイスを仰ぐつもりです。
また、他の機関、有識者にも相談しなければならないと考えています。
まだまだ確認したい事実がありますが、体力的に難しそうなので、十分時間をかけて進めていきます。
一人ひとりの理事が独立して意見を述べ、意思決定プロセスなど、問題なく理事会運営を進めているのであれば、どうか様々な確認を責めないで下さい。
衝動的に糸が切れたときに備え、今起こっていることをできる限り記録しておく重要性を認識しています。確認は、その中で疑問に思ったことの確認ですが、それは、私自身の理事会運営の学びになりますし、今後の理事会運営の参考になることもあると思っています。むしろ、協力をお願いいたします。また、どこかのタイミングで、お一人お一人に、第三者からのヒアリングがあるようでしたら、真摯に対応いただきますようお願いいたします。ありのままの事実をそのまま語るだけですから、難しいお願いではありません。
輪番で回ってきた理事を巻き込むつもりはありませんが、ただ何らかの意思表示、行動をされる場合は、私が言うまでもないと思いますが、責任ある発言、行動をお願いいたします。
ただただ静かに過ごしたい終の住処として選んだマンションで穏やかに過ごせることだけが、私の願いです。
翌週になっても、誰からも反応がなかった。おそらく、異常者と思われているのだろう。
気分は晴れなかったが、転換する意味でも、軽い本を図書館で探してみた。
推理小説
図書館で本を探しているとき、ふと、綾子の好きな作家が浮かんだ。小倉は、好きな本を読む度に、星崎の部屋に持ってきた。比較的軽い感じで読める本だったので、その作家のコーナーに行き、まだ読んでいない本を探した。
家に帰り、軽く読み進んでいくうちに、目が止まった。
全く同じ心境。
星崎は、各理事にメールした。
普段はビジネス書を読むことが多いのですが、気分転換に、わりと読みやすい推理小説を図書館で借りてみました。
その中に、こんな一節がありました。
一人も味方のいない学校に行くのが怖い。親に無理やり部屋から引っ張り出されると、体全体に恐怖が広がり、ゲロをまき散らす。
以前でしたら読み過ごしていたでしょう。しかし、一旦ここで、読むことを終えました。
こうしたことは、害を被る被害者と加える加害者が存在していることから、全員が同じ側の立場の考えにはならないでしょう。
もちろん、理事の多くが、被害者の立場を理解できないことも知っています。
しかし、私は、被害者の気持ちを理解できる理事が増えることが、より良い、人に優しいマンション運営ができると信じています。
フロアマットを置く理由として、「埃が入らないため」と聞きました。フロアマットを置くのと置かないのでは、どれぐらい埃に差があったのか？清掃作業がどれぐらい軽減されて、どれぐらいコストダウンが図れたのか？そのデータを見たのか？見ていないのか？など、今は確認しません。
問題はもっと別なところにあると思うからです。
なんらかの理由付けをして、被害者の気持ちを理解しないことを正当化し、それを自身に思い込ませる人もいますが、多くないと思います。なぜなら、被害者の気持ちを理解しないことで、出来事を湾曲して考えなければならない、湾曲して説明しなければならないとか、伝えられなくて、不都合なことを周りに隠さなければならないとか、多くの人は、段々苦しくなってくるからです。
おや？なんかおかしいな、と思う人が一人ずつ増えていきます。
長い時間がかかるかもしれませんが、いずれ解決できると思っています。
なお、不都合なことを隠すとは、一般的な話であって、総会の内容の不都合な部分を居住者に隠した話ではありません。
今は、その言い分を聞く体力がありませんので、誤解のないようにお願いします。
まして、総会に出席していた理事にわざわざ伝える必要はないことです。
本を読み進んでいくと、次のような一節もありました。
気を付けて欲しいんだけど、彼女のような人に一番大切なものを教えちゃダメよ。
人を信じたからこそ、大切なものを教えたのですが、大切なものがどんどん奪われて、マンション内での行動範囲が狭くなってきています。
しかし、これも意図されたものでなければ、改善されると、今は信じています。
削除した文書
前回のメールから削除した文書を星崎は見ていた。
追加で送信しようか悩んでいたが、実態をよく知ってもらおうとメールすることにした。
先日のご参考から削除した文書です。より多く今の状況を知ってもらった方がいいと思い、追送することにしました。
苦しい毎日、苦しみがいつ終わるか分からない苦しみ、苦しみがエスカレートしていく苦しみの中で、その先を想像すると、死が頭をよぎることがあります。ナイフでなくても人を殺せるものなのだ？と思うこともあります。衝動的なことが起こるといけないので、二六一二号室の下は、頑丈なエントランスの屋根があり、人に当たらないことも確認しました。今まで考えたこともなかったことです。
このままの状態が続き、いつか死がやってくると考えると、様々な覚悟ができます。死を回避できるものであれば、全て行おうと思っています。
また、万が一に備え、いつ、何があったのか？誰に訴え、その結果はどうであったのか？可能な限り多くの事実を記録しておこうとも思います。
ドレミエア社専務の自殺のニュースを見たとき、気持ちがしっかりしているうちに、事実を残すことの重要さに気付きました。
死ぬことを予測していたにも関わらず、重大な理由があるわけでもなく、人の心を傷付け、延いては体を傷付け続け、死に追いやった場合は殺人罪になるのか？世論に問うものも残していきます。死後であれば、結論を知ることはできませんが、レポートを世間で大いに議論してもらい、日本のいじめ問題に役立てればと思います。また、マンション運営では、居住者の生活、健康に多大な影響を及ぼす場合を除いて、共有部分の変更が諍いを起こす結果になること、結果的に少数派へのいじめに繋がることを知ってもらい、同じ被害を受ける人が出ないように役立てればと思っています。が、今、気持ちの糸が切れず、死の選択をしていないのは、まだ、人を信ずることができているからです。
もちろん、考え方の基本が異なりますので、時間はかかると覚悟しています。記録する名前が増えることは本意ではありませんが、来期の理事に期待しなければならない覚悟もあります。
なお、皆さんが正しいと思う判断を歪める気はありませんので、誤解のないように、そして、私が言うまでもありませんが、常に正しいと思う行動をしていって下さい。
気分転換に朝の散歩に出ましたが、今は、あまり体調が良くありません。
理事会には参加するつもりですが、今日は極力発言を控えるつもりです。ご配慮下さい。
第三回理事会
星崎は、第三回理事会に参加する予定であったが、毎夕、理事長の人間性が浮かぶフロアマットを通る度に吐き気がして、体調は思っていた程よくはなかった。
ギリギリまで様子を見たが、二時間に及ぶ理事会に参加することは困難と判断し、欠席のメールを、各理事に送信した。
後日、ラ・アークタワーニュースで審議事項を見たが、全く検討されていなかったことが分かった。
防災訓練
八月、防災の日を前に、防災訓練が行われた。夏休み中に開催した方が参加者も多いだろうとのことである。
集合場所はエントランスになっていたが、吐く可能性があるので、役割となっている二三階で直接待機できなか確認のメールを送った。
時間の調整をすることができましたが、エントランスでは吐くかもしれませんので、できますれば、所定の時間に直接二三階に待機でもよろしいでしょうか？
二三階から一階までの誘導以外に何か留意点がありましたらご連絡をお願いします。
普通に役立ちたい、普通に生活がしたいという希望すら叶わず、悔しいのですが、事情を勘案いただきますようお願いいたします。
事前打ち合わせは参加しなくてもよいとの連絡が管理会社からあったが、事後打ち合わせがエントランスで行われるとのことであった。体調が悪ければ、途中退席してよいとのことだった。
星崎は、夜、各理事に、お詫び、及び派生して普段考えている内容のメールをした。
防災訓練では、集合場所に集まらず直接二三階に待機し、また、十分なお手伝いもできず申し訳ございません。
以前のように、集合時にフロアマットと観葉植物を配慮いただこうかとも思いましだが、理事は規約をより厳守すべき立場であり、理事会で決定したことが、いかに人道的に理不尽なことであっても、例外なく従うことが居住者にとって大切なことと考えますので、止めました。規約を厳守する重要性については後ほど述べます。
また、無理してエントランスに行くべきとも考えましたが、吐くことになれば、その場で、クリーニング費用を支払わされる懸念から、嘔吐の原因が理事会決定に起因していることを総会でも理事会でも申し上げましたが理解されないことから、止めました。身体に害を与えているものに自ら支出することは、とても精神的に耐えられませんので、二三階での待機としました。ご理解下さい。
理事が特に規約に厳格であらなければならない理由は、次の通りです。
我々理事は、現在居住者が抱えている問題の改善と、将来発生する可能性のある居住者の問題、リスクを最小化しておくことが、務めと考えています。
では、将来発生する可能性のある居住者の問題、リスクとは、何でしょうか？
一番大きなものは、横領です。
以下に、マンション横領事件一覧のリンク先を記載しました。
本文にもありますように、ほんの一部です。
http://mansyon-kanri-fusei.com/ex
原因は、
①役員の長期就任による専横化
②管理組合等の癒着
③組合員の会計事務の無関心
などが挙げられています。
通帳と印鑑が別管理になった後にも不正が発生していることから安心はできず、①〜③を防げば、将来発生するかもしれないリスクを、軽減できます。
役員の長期就任については、区分所有法第四九条の六の主旨を、理事全員が、うがった見方をせず理解すれば問題ないと思います。
皆さんも理事をして分かったと思いますが、理事をするのに、特別な知識も経験も必要ありません。継続性が重要という意見もありますが、理事会での最大の功績は、一期の管理費二五％削減だと思います。一期ですから、継続性などありません。コンサルティング会社も使っていない時期でした。
もちろん、意欲的に理事会運営に取り組みたい人を妨げるものではなく、一年理事を降りた翌年に、また、立候補してもいいと思います。
その間に不正があれば、確認することができます。ので、不正が起こり難くなります。
専横化リスクを無くすことが、理事が規約に厳格であるべき理由です。
ここ二年間で五十世帯以上の居住者が不満を抱き転居していると聞きました。知っている方には、不満を伝えてみてはと言ってみましたが、言っても無駄、表面化すれば売却額が下がることになるという理由で、無言で転居していきました。
価格も、デザイナーズマンションでない近隣の新築マンションと競合することから、更に下がっていくでしょう。
新たに入居する居住者層も幅広くなり、将来のリスクが高まるかもしれません。
そんなことが予測される中、悪しき前例を作った場合、「過去に前例がある」と言われれば、悪意の理事が出た場合、対抗することが困難になります。
将来、どんな人が理事になっても、リスクが生じないようにしておかなければなりません。そのためにも、「理事会の承認を得れば」というものは、極力使わないようにしなければなりません。
管理組合等の癒着は、理事同士が独立して、責任を持って意見が述べられれば問題ないと思います。私が懇親会に出ないのは、懇親会の後、エントランスを通って皆さんの前で吐いた場合、責められる懸念もありますが、懇親会に出て、判断が誤る可能性が０でなくなる可能性もあるからです。
組合員の会計事務の無関心は、昨今、会計担当役員に、善管注意義務違反による損害賠償が認められた事例もありますことから、正当なプロセスにより支出されているかどうか、真剣に検討されることと思いますし、各理事においても、支出が適正なものかどうか、善管注意義務を果たしていけば問題ないと思います。
では、適正かどうかをどう判断するかですが、適切なプロセスを経て決定されたのかと、経済合理性で判断すればいいと思います。
経済合理性について言えば、例えば、ノートの真ん中に縦に線を縦に引いて、左側に支出額、右側に効用、逆効果があれば、それも記載して、支出額に見合えば適正、見合わなければ居住者の財産をいたずらに使用していることになります。繰り返されれば、管理費の私的使用、流用にもなりかねません。
この検証を居住者に周知することによって、居住者の関心は高まります。
参考に、過去の支出について、経済合理性があったか検証してみようと思います。
マンション管理に関しては、まだまだガバナンス体制が弱いように感じますが、説明責任を強化し、ガバナンス体制を強化することにより、将来のリスクは著しく軽減できると思います。コンサルティング会社からのアドバイスも大いに期待したいと思います。
ただし、これはあくまで理事会が理事のためにあるのではなく、居住者のためにあることが前提で、後者でなければ、上記について否定されることもあります。一居住者の苦しみに目を向けられない間は、私からは提言いたしません。
居住者にとって重要と感じるのでしたら、皆さんから提言下さい。
その際には、賛同いたします。
最後に、様々な事件から浮かび上がる理事、理事に執着する人はどんな人でしょうか？何年か先に、ここでも出てくるかもしれません。
それは、実社会で成功体験を得られていない人のような気がします。
実社会で成功体験がないため、特別な知識や経験がなくても務まる理事として、擬似的成功体験を得たいのではないでしょうか？このような人は、他の人がしても成果が出るもの、誰がしても成果が出るものでも、自分だからできた成功と感違いしがちです。そして、過度な程、自己アピールしたくなりがちです。一方、実社会において成功経験が乏しいことから、失敗も出てきます。愚策が多いことから、策を通すために、専横化、癒着に走りがちになります。しかし、思慮が浅いことから、実行した後に問題が出てきます。それを確認されることを嫌い、過度に反応します。都合のいいことをアピールして、不都合なことを隠しがちになります。隠すことができると判断したときに、事故を起こすのではないでしょうか？事故を起こさなくても、何かを隠していれば、理事を続けることに拘り、悪しき習慣を持ち込むようになるのかもしれません。
私のように、生活を著しく脅かされている場合もありますが、そうでなければ、長く理事をすることは、居住者にとって、リスクばかりが増え、何もいいことはありません。
このような理事が将来出ることのないように、今できることを考えてみて下さい。
皆さんの中に、居住者が抱えている問題や苦痛を改善してあげたい、将来起こるかもしれない問題やリスクを最小限にしておいてあげたいという気持ちがあることを信じています。
理事会欠席メール
星崎の体調は更に悪化していた。
感染症の発生に繋がるＣＲＰ値が上昇していた。
星崎は、理事会欠席メールを書いた。
今回理事会に参加できませんので、お伝えしようと思ったことを書きます。
人権相談センターから、弁護士を紹介されました。
日本では、弁護士費用を負けた方に負担させられないのが一般的なので、ある程度の支出は覚悟しなければなりません。が、話し合いや調停で解決できないと思うのは、皆さんと同意見だと思います。それに、今の状態が終わることなく永遠に続くことを想像しますと、また、健康、生命と比較しますと、費用の代償はやむえません。
ただ、その前に、警察に被害届けを出そうと思っています。刑事判決の前に、皆さん、もちろん、私も含め、顔写真と実名がメディアに出ることは本意ではありませんが、皆さんは、固い意志で決めたことですから、「居住者の健康に悪影響を及ぼすことは知っていました。その者からの要望を受け入れず、続けていけば、永遠に逃れられない精神的、肉体的苦痛を強いることになり、死を覚悟する可能性があることも分かっていました。しかし、それより、自身の嗜好を満たすことや清掃負担軽減を優先しました」と説明下さい。
ただ、精神的な障害だけでは、苦痛を証明することは弱いと思いますので、私自身、肉体的な障害が出るまで待たなければなりません。
気付いているかもしれませんが、この半年で体重は、七．二㎏落ちています。
周りには、ダイエット中と言っておりますが、次の半年で、更に七㎏落ちることになれば、体の変調も更に出てくると思います。今は、ＣＲＰ値が上昇しており、ストレスとがん発症、感染症発症と因果関係がないと断言できないまま実行されたことにより、感染症の疑いが出てきています。医学的に指摘されていることに対して、普通は、因果関係がないと断定できるまでは行わないと思いますが、普通ではないんでしょうね。
ここまでさせてまで、全居住者が納得して購入したマンションを、自身の嗜好を満たすために変えたいと思うのは、おぞましいと感じますが、話し合いで、解決できないことは分かっています。しかたがありません。争点は、マンション規約と六法のどちらが優先されるか、人の健康、生命と嗜好満足のどちらが優先されるかになると思います。
それから、理事会以外の場も含め、私がいないときの会話はできる限り覚えておいて下さい。
後々、誰が、何を話したか、その話を話していただく方が出てきたときに、大変助かる場合があります。
できれば、体の変調が出る前に、道徳心に芽生え、考えを変えていただく方が、数人でも出てくれば助かります。
皆さんの発言も、微妙に差異があります。ちなみに。今、最も罪が重いと考えている方は、前回の発言で、健康や命の重要性が分っていない方よりも、十分分かっていながら行っている方と思っています。
もうこうしたことから解放いただけませんでしょうか？
ストレスとがん発症、感染症発症に因果関係
前回の理事会に出席できず、ストレスとがん発症、感染症発症について書きましたが、今期理事の方は、突然の内容でよく分からなかったかもしれませんので、補足説明します。
以前より騒音に悩まされており、聴覚的ストレスが続いておりますが、ガーデンのイルミネーション、エントランスのフロアマットにより、更に、視覚的ストレスが加わっております。
慢性ストレスは、血圧や血糖値が上昇するリスクがあり、高血圧症や糖尿病になるリスクが高まります。更には、ストレスが蓄積すると免疫力が低下するため、感染症やがん発症の大きな原因となります。
前期理事会には、感染症発症、がん発症に繋がるストレスを居住者に与えることは、他の居住者の健康、安全に影響する場合を除いて、止めていただくように申し入れております。
原因が、マンションに入居する前からあるのでしたら、それは、購入者責任になりますが、購入後に変更したことが原因であれば、責任は、変更した者にあると思っています。
管理組合からは、「因果関係は不明ですが、参考意見として承ります」の回答です。
これは、薬害エイズ問題で「血液製剤によるリスクが（当時）、どの程度あるかについての医学的知見は直ぐには確定しなかった」との理由で放置されたのと類似しています。
大きく異なるのは、ストレスと感染症発症、がん発症との因果関係が、医学的に認知されていることです。
単なる意見ではなく、それが生ずれば、莫大な医療費がかかる場合があります。
参考意見ではなく、精査検討いただき、全く問題がないと判断できるまでは、ストレスのかかることを続けることを止めていただくようお願いしております。
七日、有毒のフグの肝について国の食品安全委員会専門調査会は、「安全性が確保できない」とし、食品として認めないとの結論を固めています。
世論は、悪影響の可能性のあるものについては、「しない」というのが、現在の考え方です。
次回の理事会で、今の理事各人の考え方、つまり、医学的に因果関係があると言われており、感染症発症、がん発症に繋がるもの、つまり、居住者のストレスになるものを継続していくことが正しい判断と思うのか、それとも、悪影響の可能性があるのであれば、行わないことが正しい判断と思うのかを、聞かせて下さい。
世田谷から転居して来ましたが、同じ東京都内で、ボランティアすら言葉が通じないことから、理解いただけない不安もありますが、皆さんの考え方を知ることは、とても大切なことなので、思うところを聞かせて下さい。
ちなみに、人間ドックは、毎年受けておりますが、ＣＰＲの指摘を受けたのは、今回が初めてです。
議事録
依然管理組合からは何も連絡がない。
星崎が確認するものは、ラ・アークタワーニュースだけである。
その時、星崎はふと思った。
議事録は？
当たり前のように理事に配布されている議事録が配布されていない。
星崎には総会後の議事録が思い出された。
不都合な内容は載せないようにしている。そのため、内容を各理事にチェックされては困るということなのか？
星崎は、管理会社に理事会の議事録を依頼した。
二回以降の議事録をいただけますでしょうか？
議事録が、不都合な点が削除されていたり、歪んだ記録になっていますと、理事の一人として、不安になります。
また、欠席した理事会の内容を、次回理事会までに把握して、理事会に出席することは、とても重要なことです。
常識的には、出席者に必ず渡されるものです。
なんらかの支障があるようでしたら、放置しないで、改善策を提案下さい。
よろしくお願いいたします。
しばらくして議事録を閲覧・コピーを渡すための文書が投下されていた。今に至るまでの日数は何だったんだろうか？いちいち、理事長への確認が必要なのだろうか？
理事でも閲覧に許可いるのか？
星崎は手続きにしたがって、申請用紙に記入し、提出した。
翌日、議事録がポストに入っていた。
議事録の御礼とマンション管理を利用した知的犯罪
星崎は、議事録投函の御礼メールをした。
議事録ありがとうございました。
理事会で、また入手した理由を聞かれますので、下記いたします。
誰から聞いたのかは言えませんが、マンションの管理組合を利用した知的犯罪の手口を聞き、心配になりましたので、議事録をいただきました。
マンション管理を利用した犯罪は、多くのマンションが、居住者の管理組合への関心度が低いことに目を付けて行われるようです。
狙うマンションは、
・居住者が多く、管理費、修繕積立金が大きなマンション
・居住者が管理組合に関心がないマンション
・理事の任期がない、もしくは、再任に制限がないマンション
・理事がマンション管理やリスク管理に関心がないマンション
・議事録に詳細な記録を残していないマンション
・マンション購入金額と売却金額の差以上に収益が見込めるマンション
だそうです。
手口は、
・マンションに入り込み理事、理事長になる
この人物は、知的犯罪を犯すイメージからはほど遠く、思慮が深い印象や計画性がある印象もなく、ただ人のよさそうに見える人物、特に、見た目が重要視される
もしくは、マンションの住民を利用する
・理事長だけで専横できない場合は、複数の理事を配置する
・各理事との懇親を深め、信用させ、理事会での提案に賛同させ易くする
・議事録を理事に見せない、極力、記録しない
・一番狙いやすいのは、修繕積立金とコンサルティング会社に支払う管理費
・新たな工事を促して、それを息のかかった業者に発注させる
・工事を立案した後、関心のない居住者から、内容の周知を十分に行うことよりも、委任状を集めることに終始する
・管理会社からの見積りが出る場合は、それを先に取り、その金額を予め知った上で、息のかかった業者からそれより安い見積りを出させ、その業者への発注する
・工事に使用する材料は極めて安いものを使う
・コンサルティング会社の導入は、収益源になるばかりか、そこから複数の業者を推薦させて、不審に思う理事を出難くする
ホームページも作成もしておく。
・一連については、犯罪が行われていることすら、居住者や他の理事に分からないまま終わらせる
・発覚した場合は、一個人の犯罪とする
今回は、このマンションがどれぐらい危険にさらされているかを知りたくて、議事録がどれだけ詳細に記録されているかを確認させていただきました。
思っていた以上には、記録されており、安心しました。が、議事録の内容が理事に知らされていない、議論のあった防災訓練と行政との付き合い方の部分の記載が不十分など、記入漏れがいくつか心配になりました。
防災訓練と行政の付き合いの例では、沖田さんが行政と再度調整すると言ったにも関わらず、その直後に、「今回はやりません」と言う発言に関して記録がないことです。
また、組合員の発言の趣旨の記録も不十分です。前回、市から得た金額の発言が組合員からありましたが、行政との付き合いが薄れる決定をする上で、約四００万円の機会損失が生ずる可能性があることついて組合員から言及されました。これは、とても重要なことです。が、議事録からは読み取れません。
最も重要な部分が欠落した議事録が作成されると、あるいは、聞き漏らしなどがあると、理事のいい加減な判断を促したり、犯罪者に狙われ易いマンションになりかねません。前回、経済合理性について書きました。決定時の理事会を早期に退出しており、どうされたのか分かりませんが、組合員からの意見に耳を傾けて、四００万円に類似する損失が将来発生する可能性を考慮して、議論されたのでしょうか？
次回の議事録で確認してみます。もし十分な議論がされていないようでしたら、機会損失を被るばかりではなく、居住者の意見を軽率に扱うことになり、居住者の管理組合の関心は益々薄れ、これも犯罪者に狙われやすいマンションになります。
輪番制で回ってくる理事に大きな責任を負わせることは望ましいとは思っていません。が、もし、なんらかの意思表示、つまり損害・損失を知った上で賛同するのであれば、責任を持って賛同すべきと考えます。
話を戻しますと、議事録は、メモや記憶に頼って作られているのでしょうか？
重要なことなので、ボイスレコーダーを使用していないのであれば使用して、それを管理組合でも保管しておいてはどうでしょうか？
犯罪が行われた場合、理事会での発言内容を保管しておけば、事実確認がし易くなります。犯罪も起きにくくなります。
言った言わないの居住者間の議論や二枚舌の発言を防ぐことにより、議論もスムーズになります。一般論なので、過度に反応しないで下さい。
第一回理事会で、自由な発言が妨げられる理由から録音はしないとの説明がありましたが、自由な発言をしていいことと、無責任な発言をしていいこととは異なります。輪番制で回ってくる理事が幼稚な質問や発言をすることがあったとしても、全く恥ずかしいことではなく、むしろ、関心を持って参加さており、好印象です。
それ以上に、無責任な発言が出ることや、議事録から重要な記録が漏れ、後々、なんらかのトラブルが生じた場合、糾明が難しくなる方が、デメリットが大きくなります。
正確な記録を、そして、発言者の意図を知り、後に生ずる可能性のある損害・損失内容、損害・損失額などのデメリットや逆に得られるメリットなど、重要な部分の記録欠落がないように、また、誰が読んでも分かるようにしておいてはいかがでしょうか？
全ては、極力リスクを下げ、いつか起こるかもしれない犯罪から、マンションを守るためです。
皆さんが、居住者のことを最優先で考えているのか、理事の都合で考えているのかは分かりませんので、私からの提案は差し控えます。
必要であると思う方がいれば、改善提案をしてみて下さい。
なお、議事録をいただいて、副次的に、第二回理事会において、フロアマットについて、賛同した理事の名前が分かりしたことは、助かりました。体調が急変して、賛同した方の名前が分からず、記録が整っておりませんでした。
一居住者が体調を崩した生活を余儀なく強いられていること以上に、フロアマットが重要と結論された内容が、誰が読んでも分かるように記録されていると助かります。
ただ、多くの人を巻き込みたくありませんし、諸準備にまだ時間がかかりますので、多数決により決めることができる制度に寄る少数派へのいじめに対して、問題意識を持ち、意見が変わる方が出てくるのを、少し待ちます。
イルミネーション
フロアマットと観葉植物については、何の変化もなく時が過ぎていった。健康障害に優先する嗜好なんてあるのだろうか？星崎は、各理事になんらかの呪縛があるのではないかと思った。更に、今回は、クリスマスイベントについて審議が行われた。エントランスでの飲食の反対や、イルミネーションの設置について、星崎は、個人的嗜好を強制すること、それを満たすために管理費を使用することに反対した。しかし、その意見は届かず、実施されることとなった。
十二月上旬、星崎は、日が暮れる頃に家を出て、近隣のマンションを見て回った。イルミネーションをしているマンションは一つもない。
理事長からは、市からの補助金が、イルミネーションの飾り付け欄を削除しないと出ない連絡が来た。市が望まないものをなぜするのか？
星崎は、管理会社に、次回理事会までに近隣の大規模マンションでイルミネーションをしているマンションの数を尋ねることにした。
管理会社へのお願いですが、可能であれば、近隣の大規模マンションで、ガーデンにイルミネーションをしているマンションが、いくつあるのか、教えて下さい。
先日、駅から憩いの森までの間を周遊した中に、ガーデンにイルミネーションをしているマンションは、一つも有りませんでした。
今回、市からの補助が得られなかったと聞きました。理事会で、鷺沼さんが言った「行政は、行政とのパイプの強弱で、物事を決めない」というのが真実であれば、一期、二期と比べ、行政とのパイプが弱まっていると仮定しても（実際のところは知りません）、それが原因ではないようです。
以上の二点を踏まえて、感染症発症、がん発症に、影響する可能性があるストレス、それを居住者に与えるものを、管理組合として、行うべきか、行わないべきか、意見をお聞かせ下さい。
マンションに戻ったときの吐き気は、毎日出ております。また、急激な体重減少やＣＲＰの上昇など、体調への影響が、既に、数値として出てきています。
毎日吐き気を催し、衰弱していく姿を想像して、真摯な意見をお願いいたします。
しかし、星崎の体調はかなり悪化しており、理事会への出席は断念せざるを得なかった。
理事会欠席のメールをした。
本日の理事会に出席を予定しておりましたが、体調がすぐれませんので欠席いたします。
ギリギリまで、出席しようと思っておりましたが、突然の欠席で申し訳ございません。
免疫力が弱っているようです。
救っていただけるのは、理事皆さんの半数以上の方です。
その行動は、勇気がいることかもしれませんが、人の健康に平気で危害を与えられる人は、多くないと信じています。
星崎は、数日会社を休むこととなった。
なぜこのような生活を強いられないといけないのか？
星崎は、ラ・アークタワーを選択したことを悔やんでいた。
しばらく外出を控えていたら、気持ちが落ち着いてきた。中途半端な量の悪趣味のイルミネーションを見ないで済んだためだろう。
会社にも出社でき、会社から帰ると、もう一度、各理事を説得しようとメールを書き、翌日送信した。
おはようございます。
まだ体調はすぐれませんが、昨日から、出社しています。
皆さんは、居住者にこのようなことを強いていることを、毎日、想像しているでしょうか？
私は、毎日、考えさせられています。
休んでいても、皆さんの声が出てきます。
クリスマスイベントに参加する子供の笑顔を見て下さい…
居住者に苦しい思いをさせていることは、子供たちは知っているのでしょうか？
それを知っても気にしない、ラ・アークタワーでは、そんな子供たちを育てようとしているのでしょうか？
苦しい思いをする居住者が一人だけであれば、楽しみを優先させることは、当たり前。本当にそうでしょうか？
イルミネーションを止めることにより、ストレスを感じる人がいるかもしれません…
これは、一番恐れていることです。
何もしなければ、居住者間で諍いは起きませんが、一度何かをしてしまうと、止めるときにも、諍いが起きます。
理事は、居住者同士が諍いを起こすことを、決して、してはいけません。
誰もに、購入時の状態を納得して購入したことを思い出してもらい、諍いが起こる前に、防がなければなりません。
誰かの「我」を取り入れることは、安易にしてはいけません。
対応が遅くなればなる程、諍いは起こりやすくなります。
皆さんの声だけではなく、ニュースを見ていても、今の管理組合の運営と重なります。
謝花氏は中嶋氏からの説明は「到底納得できるものではない。憤りを感じる」と怒りをあらわにした。改めて飛行を再開しないよう求めた。これに対し中嶋氏は、政府は米側の説明を受け入れる考えを示したという。米軍は事故後、墜落原因は訓練中のトラブルで、機体そのものの欠陥ではないと強調。一五日には日本側へオスプレイの飛行再開を打診していた。
安全かどうかを白紙から検討するのではなく、再開を前提に、再開理由を考えているように感じます。
そこには、沖縄県民が事故に合う可能性は極めて低い、起こっても被害者は一人とか、ひょっとしたら、事故が起こっても、被害者は、沖縄県民であって政府関係者もしくは、その家族ではないという判断がどこかであるのかもしれません。
私は、再開については、中立的です。なぜなら、そこには、国民の安全が関わるため、判断が難しいからです。
同様のことが、理事会の中で起こっているとしたら、恐ろしいことです。唯一異なることは、居住者の安全、健康が脅かされたためにしていることではないことです。
話は変わりますが、先日読んだ本に、こんなことが書いてありました。
長子は、人のためにお金を使う
末子は、人のお金を使う
中間子は、お金にシビア
一人っ子は、お金に無頓着
全てがあてはまるとは思いません。
長子の中にも、人のお金を使う人もいるかもしれません。
ただ、意見が相容れないない理由は、ひょっとしたら、こんなとこにあるのかもしれません。
経済合理性があるのか、つまり、自費でもしたいかどうか、実験してみたいと思いますが、管理費を使用しているものに価値を感じていない人こそ、いくらまで自費を出せるかという実験には反対すると思いますので、実験の案は、今は止めておきます。
動き
星崎が会社から帰り横になっていると、メールの着信音が鳴った。
帰りにフロアマットを通るだけで、吐き気がする。いつも会社から帰り家にたどり着くとしばらくは横になっている。食事も取れない状態だ。
落ち着くまで一時間の時を要したが、少し楽になったので、メールを確認した。理事長からだった。
諸事情を鑑み、公開空地のイルミネーションの点灯期間は、役員の賛意をもちまして、一月下旬までの予定を早め、今季に限り十二月二八日までといたします。
理解してくれた理事が過半数を超えた瞬間だった。非人道的判断をする理事ばかりではなかった。
星崎は、次の課題に取り掛かることにした。
買い物探検ツアー
居住者間の公平性を保つために、買い物探検ツアーを正式に提案しますので、次回の理事会の議題として、挙げて下さい。
内容は、地域貢献も併せ、市内で購入したもののレシート、もしくは、領収書を見せたら、各世帯毎の所定の額を管理組合から補助するものです。期間は、三ヶ月、もしくは、それ以上の期間が相応しいと思います。
所定の額は、今までに開催されたイベントに使用した金額を、イベント毎に、参加世帯で割り、その額を、世帯毎に積算し、最も多い金額を基準に、そこから、各居住者の積算額を引いたものです。
管理会社に、作業をお願いしたいのですが、作業負担が大きく困難であれば、私がしますので、資料の手配をお願いします。
実施するしない、または、別の方法にする、を検討するにあたって、居住者間の不公平額が、現在どれぐらいになっているか、つまり、管理費から利益を享受している額が、居住者間でどれだけ差が付いているのかを把握しておくことは、重要なことです。
メリットとしては、居住者間の不公平さが是正される。
管理組合から、不公平感を考えずに、様々なイベントを提供できる。
デメリットとしては、膨大な予算になる可能性がある。
そのため、限られた予算で考えると、一人当たりに使用していた金額が小さくなるかもしれない。
ただ、居住者間の不公平さを考えれば、これは、ごく一部の居住者を除いて、デメリットとは言えないかもしれません。
「却下」ありきで、否定する理由を考えるところから始まらなければいいのですが…。
私は、居住者のみんなが支払ったお金を、楽しみたい特定の人だけで使うことは、大嫌いです。
更に、楽しまない人には使わせたくないのは、もっと嫌いです。
更に更に、楽しまない人には使わせなくて、来期、また、特定の人だけで楽しもうと考える人は、もっともっと嫌いです。
理事の半数以上の人が、同じ考えであればいいのですが、いつも、とんでもない議論になるので、どんな意見が出るのか、非常に関心がある反面、居住者間の不公平さ是正ができなくなるかもしれないという不安もあります。
次回の理事会で、意見を聞かせて下さい。
どのように実現できるか、建設的な意見を期待しています。
結局この審議案は、議案に挙がらなかった。
議案に挙げる挙げないの決定が理事会以外の場所で行われている。
事前説明会の場か？
平日三時から開催されている事前説明会には、ほとんどの理事が参加できない。
そこに参加している数名の理事で、様々なことを決定している。
星崎は、ガバメント体制の脆弱さを危惧し、ガバメント体制の強化に取り組むことにした。
ガバメント体制強化
星崎は、各理事に、ガバメント体制の強化についてメールした。
今期、健康を回復させるために、理事に立候補しましたが、理事になって、管理組合のガバナンスの脆弱さに驚いています。
転居世帯数が多いことから、盤石なガバナンスを作り上げませんと、いつ、不正が起こるか分かりません。
そこで、ラ・アークタワーではなく、一般的な管理組合のガバナンス体制の強化について助言をいただきました。その内容は、ガバナンス体制の強化と共に、健康障害の原因も無くなると思いましたので、以下について、審議下さい。
助言は、無料の範囲内でいただいておりますので、より強固な案が、管理会社、コンサルティング会社からも出てくると大いに期待しております。その場合は、併せて、審議下さい。
まずは、以前にも、メールしましたが、管理会社、管理組合による不正は、決して少なくありません。更に言えば、発生した場合、被害額は高額になる可能性があります。放置しますと、居住者を危険な状態に晒したままになります。
以下に、被害額、発生日、容疑者を、ネットから引用してみました。
二０一万円（二０一六．一二．一二）理事長
二億七五００万円（二０一六．一一．一０）管理会社
二三００万円（二０一六．一一．一二）管理組合員
六００万円（二０一六．一０．一四）管理人
七九万円（二０一六．二．二三）理事
一一億円（二０一五．一一．二二）理事長
二億円（二０一五．一０．二三）管理会社
八七０万円（二０一五．九．一八）理事長
一五一万円（二０一五．六．二五）理事長
二億三００万円（二０一五．四．一五）管理会社
一億八０００万円（二０一五．三．一八）管理会社
二億一０００万円（二０一四．一０．二九）管理会社
七八００万円（二０一四．一０一七）理事長
二億円（二０一四．一０．八）管理会社
四０００万円（二０一四．八．二０）副理事長
一０００万円（二０一四．二．七）理事長
一二００万円（二０一三．一一．七）理事長
三八００万円（二０一二．一一．二一）理事長
三二０万円（二０一三．八．一）管理会社
五億円（二０一一．三．三）管理会社
六五００万円（二０一０．一．一八）理事長
五０００万円（二００八．二．二九）理事長
二六００万円（二００八．六．一五）管理会社
八０００万円（二００八．三．五）管理会社
中には、口座の預金通帳と印鑑を分別管理していて起こっている例もあります。
当マンションの管理会社の名前があったことは、非常に残念なことです。二度と不正を行わないという強い信念と、事故発生後、会社で取り組んだガバナンス体制強化のノウハウを、是非、ラ・アークタワーに活かして下さい。
これらの報道された事件は、ほんの一部であり、この他にも、時効により事件化されなかったものや話し合いにより事件にしなかったものもあるようです。
事件性になりにくい、管理会社から、無駄な修繕工事が提案され、自社施工で高い見積もりを出してくるケースや、居住者を利用した理事長、理事による私的な管理費使用もあるようです。
容疑者は、管理会社（の従業員）、理事長、理事に分かれます。
なぜ、このようなことが起こるのでしょうか？
事件の背景は、
①居住者の管理組合活動への無関心
②理事の長期就任による専横化
③理事、管理組合、管理会社等との癒着、もしくは相互の過度な信頼
の三点になります。
そうであれば、これらをなくすのことを考えればいいことです。
今期で、管理組合の強固なガバナンス体制を作り上げて、今後、いつ、誰が理事になっても、不正が起こらないようにしておけば、居住者は、安心して暮らすことができます。
その前に、管理組合の使命について記載した文章がありましたので、記載します。
管理組合の使命は、
・マンションの共有部分がつつがなく機能（警備も含め）して、清潔に保たれるよう必要な業務を行うこと
・建物の維持・保全に必要な業務を行うこと
の二点になります。
明らかな横領とは、別に、この二点以外に、管理費を使い始めますと、そこに不正が発生しやすくなります。注意すべきは、機能、清潔、維持、保全が、拡大解釈される場合です。
不適切な管理費の使用例として、マンションによっては、元は無償だった理事や理事長の報酬に、膨大な額を支払うことにした管理組合もあったようです。
最初は、僅かな金額、または、それに相当するものであったのかもしれません。が、徐々に大きな金額になっていったのかもしれません。
必要経費は認めますが、そこに不正につながるリスクがあるのであれば、排除しておくことが望ましいと考えます。
理事は輪番制で回ってくるので、全員が公平であるはずが、長く理事をしようという発想が出た時に、このようなことを考えるのでしょう。
理事の長期就任による弊害の一つです。
もちろん、「マンションの新たな管理ルールに関する検討報告書」の中に、個人的資質、能力を発揮してマンション管理に寄与したものであれば、その点を考慮して報酬を支払うべきとありますので、報酬の支払い自体は否定しません。ただし、他の人ではなし得なかったことを、個人的資質、能力をもってなし得、更に、その効果が測れる場合に、検討していいと思います。他の人でもなし得たものであれば、そこには、個人的資質や能力は寄与していません。
理事長や理事が、好むものに管理費を使う例や植栽の設置や管理、修繕工事を、理事長、理事の好む会社に請け負わせる例は、前述したとおりです。
ここでのキーワードは、「欲」です。
理事長、理事の「欲」を管理組合の運営に持ち込まないこと、それが対策の一つです。
管理会社においては、管理費や修繕積立金は自社の売上と思っていたり、修繕積立金は未来の売上予定と思っている会社さえあるようです。
ここでのキーワードは、「営業成績」です。
管理会社と工事請負会社の分離が、対策の一つです。
まずは、横領ですが、以下を、現行の運営に加えます。
案一
毎月の記帳された通帳のコピーをファイルしたもの、支出した領収証、その他管理組合に関係する文書を、いつでも全理事が閲覧できるようにします。
今は何かを閲覧する場合時間がかかっています。これでは、不正がある場合、不正を起こす当事者による隠ぺいが可能になります。
次にその他の対策ですが、事件の背景の①に関しては、マンションの管理組合において、居住者が、安易に委任状を出すのではなく、理事会の活動に関心を示し、議案をチェックし、総会に出席して意見を述べ、賛否を投ずる行動をすることが望ましいようです。が、現実的には、難しそうです。
中には、①を徹底する、つまり、総会への参加を促すよりも、委任状を集めることにしか関心がない管理会社、理事長、理事もあるそうです。次回の総会のときに確認してみましょう。
総会への参加を促すことが難しいのであれば、違う方法を考えなければなりません。
事件の背景の②ですが、区分所有法は、理事長や理事が不正を働くことを想定していないことから、あまり、役には立たなさそうです。役に立っていれば、こんなに不正事件は起きないのでしょう。
例えば、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）は、その第四九条六項において管理組合法人の理事の任期は二年と定めています。同時に、規約で、これと異なる定めをすることを認めています。ただし、その場合でも、三年を超えてはいけません。
ただ、管理組合法人において、三年という上限が通算または連続した就任期間の規定ではなく、一回あたりの任期上限を規定したものです。
任期満了により退任する理事が総会において再任の承認を得たときは、区分所有法が規定する上限である三年を超えて連続して理事に就任することは可能と解され、これが悪用されて、理事の長期就任による不正が起こっているようです。
区分所有法の主旨を理解するか否かで、不正が起こりやすい管理組合となるか否かに分かれます。
このような内容は、知らなくても恥じることではありません。知らなくて理事を再任していても恥じることではありません。私も理事になって初めて、それも、つい最近、知った知識ですから。
それよりも、重要なのは、知った上で、今後どうするか？です。
対策ですが、理事を連続する期間を短くすることが、理事の長期就任による専横化、理事、管理組合、管理会社等との癒着、相互の過度な信頼に対しての効果があります。
案二
理事を継続したい方は、二年、または、三年就任した後、一旦、理事を辞め、一年を空けて、再就任します。
就任期間中に不正の疑念があった場合、理事を辞めている一年の間に確認ができますので、不正が起こりにくくなる効果があります。
しかし、性善説で作られていると言われる区分所有法では、本人が主旨を理解しないで拒んだ場合は対抗できませんので、長く理事を希望する人が出てきた場合に備えて、別の対策も考えておかなければなりません。
案三
組織図は、言うまでもありませんが、居住者をトップに置き、理事のための管理組合ではなく、居住者のための管理組合とします。
理事は、居住者から上がってくる案件、管理会社から上がってくる案件を、議長である理事長の進行の下、理事会で審議します。
理事からの要望も文書で提出します。
理事については、提案を文書で出すような形式ばったことは必要ないと言われましたが、提案を出す時は、一居住者として出すことが望ましいと思います。
誰が出した意見か、その記録を残すことにより、不正が起こりにくくなります。更に、記録は、不正が起こったときの再発防止対策にも役立ちます。
規約の別表第五-一、二の変更ですが、国土交通省が、「マンションの管理の適正化に関する指針」の中で、住戸の価値割合に連動した設定も考えられる旨の解説を追加しているにも関わらず、それに逆行した案を誰が出したのか？、また、同指針の中で、自治会及び町内会等は各居住者が各自の判断で加入するものであることに留意することとあり、これは、「自分の行かない祭りに、強制的に徴収されている管理費を使うのはおかしい」という訴訟対策のためのようですが、ラ・アークタワーでも行われている類似したことは誰が起案したのか？がよく分かりません。
更に言えば、理事会の場ではなく、事前に書面で起案されますと、理事会の記録から漏れたり、理事が事前に議案に対して検討できるため理事会で無駄な時間を省くことができます。
案四
運営は、マンションの共有部分がつつがなく機能（警備も含め）して、清潔に保たれるよう必要な業務を行うことと、建物の維持・保全に必要な業務を行うこと、つまり管理組合の使命に徹します。
これに関係のない「欲」を一切排除します。
管理費の不適切な使用は、強制的に管理費を徴収されている居住者に多大なストレスを与えることに関心を持ちます。
拡大解釈して、理事長、理事の嗜好を入れることは一切しません。
案五
上記以外に管理費を使う場合は、居住者の希望をアンケートで聞き、居住者全世帯の賛成を必要とします。
元々、管理組合の使命ではないことですから、全世帯賛成としても問題ないと思います。むしろ、そうしないと、強制的に徴収されている管理費の不適切な使用という問題が生じます。
更に言えば、アンケートの結果、希望者が半数にも満たない等、著しく低い場合や経済合理性がない場合は、居住者を利用した理事の私的な管理費使用になる可能性が高くなります。
アンケートを行わないで実施した場合、理事の無知による罪が発生する場合もあります。輪番制で回ってくる理事に、罪の意識がないにも関わらず、罪を犯させることは、絶対、させてはいけません。
もちろん、理事が個人的に希望する各イベント開催を全て否定するつもりはありません。希望するのであれば、希望する理事が費用を負担すれば、不正に繋がることはありません。
餅つき大会が終わった後に、理事も含め、以下のアンケートを実施して下さい。
一．次回も餅つき大会開催を希望する
二．実費でも餅つき大会開催を希望する（上記で、希望した方のみ回答下さい）
今回の費用総額は◯◯◯円、参加世帯数は◯◯世帯、実費予定額は◯◯◯円
なお、実費での開催希望者が少ない場合は、実費額は大きくなることがあります
三．開催を希望しない・どちらでもよい
実費での開催希望を聞くのは、経済合理性があるかどうかの確認です。
理事の中には、ただなら希望するけど、費用がかかるなら希望しない、つまり、管理費を使うに値する価値がないという人はいないと思いますが、居住者が同じ考えかどうかを確認するためです。
案六
全世帯が賛成した場合、あるいは、全世帯が賛成したと判断した場合も、特定の居住者に管理費が使われる場合は、他の居住者にも同等の管理費を使う仕組みを作ります（前回提案したものです）。
これにより、管理組合の使命以外に管理費を使う場合でも、全居住者に同額の管理費を使うことになるため、強制的に管理費を徴収されている居住者間の公平性が保たれます。居住者を利用した理事の私的な管理費使用になることは無くなります。その前に、全てを精算するために、今回、先に案を出しております。
案七
理事長は、理事会の中では、議長に徹し、発言を控えます。国会討論を参考にするといいと思います。事前に、文書での起案の提出が可能ですから、理事長なよる起案を妨げることなく、議長に徹しても問題はありません。
議論が終わった後の採決が同数の場合、議長である理事長が票を入れて決めます。重要な役割です。
案八
理事長が、外部に発信する言葉、文章は、全て、担当理事が作成します。
理事長の他の負担を考えれば、これぐらいは、担当理事がしていいと思います。担当している内容ですから、大きな負担にはなりません。担当理事による不正が起こらないように、発信内容は、理事会で確認します。
理事会、理事にとって不都合な内容の湾曲や、削除がないか、管理会社にもチェックいただきます。管理会社においては、二００九年三月以降、コンプライアンス体制は強固になっていると信じていますので、この機能には、大いに期待します。管理会社がガバナンス体制の強化に協力、機能すれば、独立監視人を置く必要がなくなります。
独立監視人については、今回、起案しません。必要であれば、起案下さい。
他の区分所有者が、理事長を信頼してしまっていたことにより多額の不正に繋がっているケースがあります。理事長及び理事の人格を消せば、このようなことは、起こりにくくなります。そのためにも、マンション管理に関係のない発信、特に、理事長、理事の人格を想像するものを全て無くします。
案九
理事一任を改め、担当理事一任にします。
これは、理事長の不正を防ぐ効果だけではなく、多岐に渡る審議事項の理事長への負担を軽減し、更には、各理事へ意思決定を分散することにより、管理会社と特定の理事との癒着を防ぐ効果もあります。
案一０
理事長は、議長と管理組合の契約取り交わし担当者と位置付け、担当を持ちません。
これにより、担当理事と理事長によるダブルチェックができます。
案一一
理事長も含め、他の担当理事も、毎年、あるいは、二年で、担当を変更していきます。
担当理事が変わっても十分機能するように、管理会社、コンサルティング会社がフォローします。
理事会に参加してみて分かりましたが、特別な知識とか経験がない中で運営されていますので、担当が変わっても、現行以下の運営になることはないと思います。
それよりも、将来、理事長、理事による不正が出るリスクの方が、遥かに大きいと思います。
この案も、理事長、理事による専横化、理事、管理組合、管理会社等との癒着、相互の過度な信頼に対する効果があります。
それでも、短期間での理事長と理事の癒着をどうするかという問題が残りますが、不正は、単独で行われていることから、今回は起案しません。皆さんから、良い案があれば、起案下さい。
「欲」を排除しますので、ボランティア的発想がないと務まらないかもしれません。が、全居住者が輪番制で回ってくる理事ですから、その一年ぐらいは、ボランティアと思って勤めてみていいと思います。
逆に奉仕の気持ちが無い者が理事に立候補する方が、不正リスクが高まります。
店舗部会への対策は、全く考えていません。同様に、店舗部会から、住宅部会へのリスクが高まる発言については、慎重に行って下さい。
案一二
誰が、どんな発言をしたかを記録して議事録に残します。
今の議事録では、誰の発言なのか分かりません。
これは、無責任な発言を助長する可能性がありますので、悪意の発言が出たり、それに対して、安易に賛成しやすくなることから、不正が起こりやすくなります。
判断できない理事は、明確に、「判断できない」と発言すればいいと思います。意思を示す場合は、誰が発言したのか？その意図は何か？リスクをどう判断したのか？は誰が見ても分かるようにしておきます。
次に、管理会社の問題ですが、望ましいのは、管理会社と工事請負会社の分離です。
これが行われれば、無駄な工事の起案が無くなります。
管理会社も営利団体ですから、「マンション、居住者への貢献に値する収益」は得ていいと思います。
しかし、居住者に害を及ぼすものや必要のない提案、営業成績のためだけの提案を出してくるのであれば、また多大な工事費を請求し続けるのであれば、管理会社と工事請負会社の分離を考えなければなりません。そもそも、そのような管理会社は変えるべきかもしれません。
ただ、今のところは、多大な工事費については、コンサルティング会社でアドバイスいただいていることから、今後の提案内容を見て、考えていっていいと思います。コンサルティング会社によって見積額が下がった額の累計を毎月把握しておくことも必要と思います。
以前、ニュースで、アルバイトの望ましくない軽はずみな行動が、会社の業績を著しく引き下げた事件を見ました。また、一つの罪よりも、それを隠す罪や、二回目の罪を決して許さない風潮も感じます。一担当者の安易な発言や行動が、ネットやメディアを通じて拡がり、会社を破綻させることもありますので、管理会社の望ましくない行動は二度と出ないと思います。が、できれば、コンサルティング会社には、工事費だけではなく、起案されたもの自体が必要かどうかのアドバイスもいただければ、より安心です。でなければ、工事費のコンサルティングだけではなく、マンション管理全体のコンサルティング会社がラ・アークタワーに必要になってきます。
管理会社には、また、コンサルティング会社にも、マンションの共有部分がつつがなく機能（警備も含め）して、清潔に保たれるよう必要な業務を行うことと、建物の維持・保全に必要な業務を行うことに徹し、それ以外の排除と共に、居住者全員にとって大きなメリットがあるもの提案、同時に、一部の居住者に生活の不便を強いる提案の排除を改めてお願いします。
お金が集まるところには、利権が生まれてきます。
なんの利権もない今だからこそ、強固なガバナンスができると思います。
これが、なんらかの利権が絡んできますと、改善に大きな軋轢が入ってきます。
もちろん、これは、助言いただいたとはいえ、私の一案になりますので、皆さん方も、それぞれ、より良い案を出してみて下さい。
ただ、ガバナンスについては、骨抜きで作りますと、大きな問題が生ずる可能性が高まりますので、是非、私の案以上に厳しい案を考えてみて下さい。
管理会社においては、ガバナンスについて、かなり詳しくなっていると思います。そのノウハウを、是非、ラ・アークタワーで活かして下さい。私の案で足りないものを、是非、追加下さい。
これらの案には、別の効果もあります。
それは、この案が決まり、内規とした後、それを変更しようとする者が出てきたときに、私欲のために、不正を企てている可能性があることから、事前に、それを、察知できることです。加えて、無知の理事の無意識の不正を無くす効果もあります。
マンションの管理組合の現状は、理事のなり手不足や、不適切理事の長期継続による利権・癒着・腐敗管理の混乱や不祥事も多く、管理運営が、十分に機能していないようです。一般的に、理事は、居住者の素人集団ばかりで、ガバナンス、会計の透明性に、著しく欠けているようです。
ただ、ガバナンス不全、不透明性、非公開性などを放置すれば、管理組合の役割は果たせません。
不透明性、非公開については、ラ・アークタワーではないと聞かされてきていますので、そのような相談や行動はないと思います。
ので、話は変わりますが、過去のイベントの参加者名簿とイベント開催費用について、閲覧させていただける日時をお知らせ下さい。
不透明性、非公開が維持されていれば、取り組むのは、ガバナンス強化だけです。
資産価値を上げるには、出る人を減らし、住みたい人を増やすことが大切だそうです。が、ラ・アークタワーに当てはまるとは言いがたい状況です。現に、私自身も転居を検討させられました。転居の検討の起因は、「管理」です。
「マンションは管理を買え」と言われるそうです。このような格言があるほど、管理がマンションの資産価値を左右することから、管理組合の役割は、大きいと言えます。
ガバナンス強化は、居住者を守るだけではなく、管理を強化し、マンションの資産価値を向上できる効果もあります。
ガバナンスが内規として整えば、理事のなり手不足により、輪番制で回していっても、不正が起こりにくくなりますので、安心して暮らせます。
私も健康に煩わされることがなくなれば、安心して暮らせるようになり、理事の役割から解放されます。
整わなければ、私自身の健康との戦いにもなりますが、次期の理事に期待しなければなりません。
できれば、今期で終えたいと願っています。
審議事項として挙げますので、次回の理事会で、審議願います。
また、管理会社、各理事から、より強固な案、または、これらの案を否定する場合の代替案を出される場合は、効率的な検討を行うために、事前に、案をいただけますと助かります。なんでも反対するのではなく、反対するのであれば、是非、ガバナンスを整える代替案、事件の背景の①②③への対策を出して下さい。
不正は起こるという性悪説で検討します。しかし、助言の最後には、「住むマンションから、被害者だけではなく、決して、加害者も出さないという他人を思いやる強い信念を持って取り組んで下さい」と結んでありました。
ガバメント体制強化追記
ガバメント体制強化については、不正が行われた場合、数百万、数千万、場合によっては数億の被害が出ることから、真剣に議論しなければなりません。
今期、不正を行う理事はいないと思いますが、検討が遅れますと、将来の不正に繋がる前例を作ったり、無知の罪を作る可能性があります。
例えば、餅つき大会については、全世帯の参加を想定したものではなく、希望する世帯のみを想定して管理費を使う目的であった場合、結果的に理事の参加が多くなることからも、不適正な管理費使用の可能性が出てきます。
餅つき大会に参加を希望する世帯だけを対象にしたのであれば、世帯間に不公平が出ますので、これは、開催を希望する理事がボランティアとして開催すべきものと思います。もしくは、参加していない世帯に同等の管理費使用をしておくべきです。そうでないと、今、適正と判断しても、先々不適正と判断される可能性を残したまま、来期、理事を継続しなかった場合、その後、モヤモヤした気持ちを持ち続けることになります。
ボランティアについては、経験がありますので、人の役に立ちたい、喜んでもらいたいという気持ちはよく分かります。しかし、本来、自身のボランティアで行うべきものを、自身のボランティア的満足を、管理費を使用して得たとしたら、これも、大変なことになります。意図的ではないと思いますが、これも、今、適正と判断しても、先々不適正と判断される可能性を残したまま、来期、理事を継続しなかった場合、その後、モヤモヤした気持ちを持ち続けることになります。
また、前例を作りますと、理事の半数以上が、芸人を呼びたい、アイドルを呼びたい、演歌歌手を呼びたい、と思ったときに、なんらかのイベントを開催して、全世帯に案内すれば、管理費を使って呼べる、例え参加者が一割の世帯、もっと言えば二名でも、防犯対策と判断して行った場合、前例がある、以前、問題視されたが、その時の理事は、問題ないと判断した、と言われると対抗できません。
このように、ガバメント体制強化の検討が遅れますと、様々な弊害がでますので、可能な限り、早期に体制を整えるべきと思います。
利権が絡んでいない今であれば、方向性に問題はないと思いますが、数百万、数千万、数億の被害への対策ですから、万全な体制を整えるためには、大きな議論になると思います。理事会で議論をスムーズに行うためにも、より強固なガバメント体制強化案がありましたら、事前に下さいますようお願いいたします。
ガバメント体制強化追々記（嫌われる勇気）
先日、ドラマで「嫌われる勇気」を観ました。
本とは異なった刑事物のドラマですが、アドラー心理学を忠実に表現していました。
ベストセラーの著書なので、ほとんどの方は読まれたと思います。不要かもしれませんが、ガバナンス強化の検討に役立つかもしれませんので、コメントしてみました。
ドラマの中に、こんなセリフがありました。
「他者に嫌われないように生きていく生き方は、実は、簡単なんです。自分をごまかし、妥協し、諦めればいい。一方、他者に嫌われてでも生きていこうとすることは、実に難しい。自分に正直で、他者の目など気にせず、決して嘘をつかない生き方なので、一日ももたない人がほとんどでしょう。しかし、アドラーは、それを実践する勇気が必要だと説いています。それは、幸せになる勇気でもあると」
以前、フロアマット、観葉植物について、皆さんの意見を聞いた後に、人に障害を与えるよりも自身の嗜好を優先する方よりも、人に障害を与えることの重要性を分かっていながら行う方の方が、罪が大きいというメールをしました。
万が一に備えての遺書にも、分けて書いてあります。
ただ、罪の意識から言えば、人への障害の重要性が分かっている方の方が大きいのではないかと思います。
これと同じことが、ガバナンス強化の検討でも起こるかもしれません。
もし、「嫌われる勇気」を読んでいなくて、もし、居住者のことを最大に考えていても、嫌われる勇気がないがために、それができず、幸せな人生が送れないということがありましたら、大変悲劇です。
読んだことのない方は、一読されると、全ての原因は、自身にあると気付けます。罪の意識や後ろめたさを無くすことができるかもしれません。
上記に懸念のない方以外は、ご参考にしてみて下さい。
主題とは関係ありませんが、遺書について言えば、嘔吐の原因を作ったにも関わらず犯罪者扱いし、その訂正がありませんので、回答書に記載されていた管理会社の方の名前と共に、自身の嗜好を優先していじめを継続する人と、いじめと分かっていながら、それを行う人と分けて書いてあります。被害届と前後するかもしれませんが、病状が悪化した際、気持ちが正常なうちに、警察署に郵送するつもりです。
また、今期で、いじめの問題が解消されなかった場合、来期の理事立候補については、迷っています。
いじめが、セクハラと同じように、受ける側の問題と学んでいない人が来期の理事になった場合、いたずらに加害者を増やすことになります。そうであれば、今期で、理事を辞めて、加害者を固定した方がいいのではとも思っています。
まだ、日がありますので、これから、考えていきます。
星崎は、ガバメント体制強化案を立案のための審議案として、管理会社と各理事に送信した。
が、理事会の審議案には挙がっていなかった。
事前説明会で、審議に挙げない決定をした？
理事会は蔑ろにされ、別の場所で、全て決定されている。
宅配ボックスとお助け隊
理事会では、ガバメント体制強化案とは別に、宅配ボックスとお助け隊について審議された。
宅配ボックスについては、植物の扱いをどうするのかを二０分以上も議論している。
「宅配ボックスに入る大きさであればいいのではないか？」とか「水漏れがしたら困る」とか「送った方の気持ちを考えると認めていいのではないか」とか。
星崎は、あまりに稚拙な議論をしているので、口火を切ることにした。
「いいでしょうか？」「宅配ボックスの使用細則には、水漏れ、汚損、他のボックスに悪影響を及ぼすものが禁止されていますので、そこで判断したらいいのではないですか？」
その後審議は三分で終わった。
その後、冷凍宅配ボックスについて審議された。
購入した場合と、リースした場合の費用について審議されているが、保守代金がリース料と管理会社から説明された。
ここでも、リースであれば、コスト上メリットがあるかもしれないと審議が続いたが、星崎は、提示されている金額が、リース代ではなく保守代ではないかと指摘した。
リースが購入以上にコストがかかると分かり、審議は終了した。
お助け隊については、宅配ボックスの審議に時間をかけすぎたためか、廃止の方向と決めただけで、審議は終わった。
星崎は思うところがあったが、これ以上時間を使いたくなく、メールすることにした。
理事会の審議を聞いていると、ガバメント体制強化は審議としてレベルが高過ぎるのか？
お助け隊
お助け隊について考えてみました。
何かのトラブルを個々に業者に頼む場合は、業者に原価プラス業者の利益を支払います。
お助け隊は、それを中間マージン取るところを通じて頼みますので、中間マージンを取る業者と作業に来る業者の利益の加算が、個々に依頼した業者が取る利益よりも低くなれば、お助け隊を導入するメリットが、ラ・アークタワーにあります。
しかし、ラ・アークタワーを含む、導入しているマンションの多くでメリットが出ますと、それぞれの業者の利益が減少、もしくは、無くなるため、値上がりを要求されることになります。いずれの会社も営利企業のため、これは、当たり前のことです。
一見導入のメリットがないように思えますが、このような仕組みを導入するメリットもあります。
例えば、エレベーターの修繕などは、莫大な費用がかかるため、その積立が十分でない時期に修繕が必要になった場合、資金不足となる可能性がありますので、このような場合には、修繕の度に実費を支払うよりも、毎月定額を支払ったほうが、割高でもメリットがある場合があります。
また、発生確率は非常に低いが、発生した場合、多額の費用がかかるため、それをお互いに助け合うことに同意したマンション、人達で導入する場合も、メリットがあります。
つまり、お助け隊も、例えば、毎年六０万円支払って、居住者のどの世帯になるか分からないが、約三年に一度の確率で、一度起こったら、負担額が一五０万円程度になって、一世帯の負担では大変となる（大変と仮定した場合ですが）、それを、参加世帯全体で、どの世帯になるか分からない世帯を、お互いに助け合う、そして、それを支払うことに同意する世帯だけで導入するのであれば、導入メリットはあります。
しかし、レスキューが必要な費用がごく軽い費用であれば、お互いに助け合うメリットはありません。
導入当時、どのような議論があったか分かりません。おそらく、議事録では確認できないと思いますが、一世帯当たりの年間負担額は数千円、月にしたら数百円のことなので、大した金額ではない、面白そうでもあるし、とりあえずやってみようということでしたら、とんでもない議論です。
新入社員がしがちなこんな議論から結論を出すことはないとは思いますが、プロジェクトの検討に慣れていない理事が多く集まる期も想定して、物事の決定には、なんらかのルールを決めておく必要があると思います。ルールを準備しておけば、誤った判断は少なくなりますし、誤った場合の停止も早く検討できます。管理費は無駄遣いしてもいいという考え、総会で了承された枠までは自由に使えるという考えがあるのであれば改め、例え一円でも、居住者から預かっている大切なお金という考え方を強くしていかなければなりません。
同じようなことは、フロアマットでも言えます。
粉塵がエントランスに入るのを防ぐためと聞きましたが、フロアマットを置いた場合と置かなかった場合との差はどれぐらいか？測った数値を見たいものです。
なんとなく粉塵が少なくなるような気がする、なんとなく面白いからやってみよう、居住者から健康上の問題を指摘されているがなんとなく居住者への害は切実じゃないような気がする、ということであれば、なんのために、吐く思いをして、毎晩、家に帰らなければならないのか、健康数値が悪化する環境を強いられているのか分かりません。
ただ、前回の理事会で、リースではなく保守では？と投げかけただけと同様、今は、疑念を発した後のことは、皆さんの議論に任せます。
私の信念は、費用対効果に見合った管理費の使用、居住者が安心して暮らせる管理組合の運営、不正が起こり難い管理組合の運営、居住者間の公平性、理事の恣意性（やりたいことは希望世帯数を確認せず行い、やりたくないものは希望世帯数を確認してやらないなどの例や、やりたくないもの、参加しないものには全て反対、議論することもしない例もあるそうです）の排除等です。
賛同できる方が増えてくるのを、もう少し待ちます。
話は戻りますが、何かを行なったときに、一度も判断ミスなく、それを繰り返すことは困難です。様々なプロジェクトを全て成功し続けることはできるものではありません。
ただし、失敗した時に、その原因を確認しませんと、同じ失敗を再び起こします。
また、不都合なことを隠したり、避けて通ると、様々なケースでミスが累積していき、担当者が代わることにより、ミスが露呈することを恐れ、担当を代わらないように動く者も出てきます。
これが、理事で行われた場合は、理事の長期就任に繋がり、不正の原因となる悪しき前例を作ることになります。そのようなことのないように、誤った判断があった場合は、再発防止のために、原因を確認しておきましょう
コミュニティ
次の理事会でも、ガバメント体制強化については審議案に挙がってこなかった。
しかし、ガバメント体制強化の一部に関わる「国土交通省から出されたコミュニティの管理の適正化に関する指針」について審議された。
内容は、コミュニティの重要性を否定しないもののその費用を強制的に徴収しないというものだ。ラ・アークタワーで起こっている問題が全国のマンションでも起こっており、国土交通省が懸念したようだ。
審議の結果は、国土交通省のマンション標準管理規約には従わないとなった。
星崎は、反対を訴えたが、体調が悪く、十分な反論ができなかった。
体調がすぐれず頭が回らないこと、後で、考えをまとめメールすることを伝えた。
理事会では体調がすぐれず、文字が頭に入ってこなかったため、既存の考えを述べるのが精一杯でした。
朝は、エントランスを通らず出ることができますが、帰りは駐輪場を経由して帰ることは面倒で、来客がある場合以外はしておらず、また、毎晩管理室に声をかけてポストに通じる通路からのドアを開けてもらうのも管理室への負担が高まりますのでしておりません。皆さんの意見をくつがえすにあたって、人間ドックの悪化した数値ではダメなので、具体的な症状が出た後に、診断書を提出することが、早期解決になると思い、朝、食事を摂って嘔吐して犯罪者扱いされたままになっていることからも、食事を摂らない帰りだけエントランスを通って、現状を受け入れています。
免疫力が弱まっているため、菌が入り、顔が腫れ、微熱が続いていたため、ご容赦下さい。
私が、毎日、苦しんでいるだけに見合う価値を、本当に、皆さんが、フロアマットや観葉植物に、毎日、感じているのか疑問ですが、こればかりは、多数の理解がなければ解決できませんので、引き続きあらゆる方法で解決を考えていきます。
さて、今日は、少し体調がいいので、コミュニティについて考えてみました。
まず、コミュニティについての賛否ですが、お答えしたとおり、賛成です。
コミュニティを通じて、人と人との関わりが多くなれば、様々な事故や事件を事前に防止できたり、早い段階で察知できることが多くあると思っています。
しかし、コミュニティを強制させることには反対です。
中には、コミュニティを嫌う人もいると思います。特に、マンションでの生活を希望する人は、コミュニティを嫌って戸建ではなくマンションを選択している人もいると思います。
有名人であれば、居住者に「◯◯さんが住んでいる」と自慢されたり、「イベントで◯◯さんと話した」とか自慢されることを嫌う人もいます。
かといって、コミュニティに参加しないと、プライベートでは付き合いが悪いと言われかねません。
これは、有名人に限らず、一般の人でも、コミュニティへの参加を嫌った場合、更に、そういう人がごく少数であった場合、その人が異常者扱いされることもあります。
しかし、そういう人の性格を否定することは、してはいけないと思います。
中には、気持ちの強い人、あるいは、現状のままでは、安心して生活できない、ストレスが健康に悪影響を起こしていく、今後改善されることはないと判断した人は、訴訟に踏み切るかもしれません。
これを心配したものが、コミュニティには反対ではなく、一方、強制的参加を否定した国土交通省の考えではないかと思います。
次に、コミュニティと市から得られる補助金などについてですが、ここからは、コミュニティではなくイベントという言葉に変えますが、イベントと補助金の関係を考えればいいと思います。
花火鑑賞会は、協賛金と会費まかなわれておりますので問題ないと思います。
強いて言えば、収入に余りがありますので、これを管理費に入れることは、参加者全員の了解がないのであれば不適切です。管理費の収入の部二万三二円は、居住者からの寄付で処理しているのでしょうか？許可なく他のイベントへ流用されていないでしょうか？
クリスマスは、八万五百三円が管理費から支出されています。
参加人数と参加世帯数が分からないので、一世帯当たり、どれだけ恩恵を受けているのかは分かりません。
また、補助を拒否されたと連絡のあったイルミネーションの問題まで書きますとややこしくなりますので、それはやめておきます。
防災イベントは、補助金以外に二万六円の支出があります。管理組合として、重要かつ必要なイベントであり、更に、イベント開催にあたり、追加二万六円の支出をしなければ開催できないものであれば、問題ないと思います。
一例として、以前、食料備蓄を買い換えるにあたって、賞味期限が短い備蓄しているものを防災イベントで配布する案を出しましたが、このような買い換え費用であれば、避けられない支出であるため、問題ないと思います。
餅つきは、三十四万六百五円が管理費から支出されています。
百人弱の参加者と聞きましたので、一人平均三千四百円弱でしょうか？
一世帯の参加者が三名ぐらいですと一世帯当たり1万円強でしょうか？
私が心配していることは、ゴミ集団回収奨励金によって得られたお金が、特定の世帯で使われる前例、無知の世帯を利用して理事が嗜好するものに使われる前例を作ることです。
ラ・アークタワーでは、先日も引越作業が行われていました。ハード、つまり、建物や公開空地、利便性などを気に入って購入した方が、ソフト、つまり、管理（ハードの変更も含め）に不満を感じて出て行っているのか？と想像します。
その改善以前に、転出者が多いことは、誰でも入りやすいマンションになっているということが問題です。
世間でマンションに関わる不正、また、その額が大きいことから、不正か起こりにくいマンションにする必要があります。
不正が起こったマンションの居住者は、まさかここで⁉︎と思ったでしょう。おそらく、皆さんの多くも、ラ・アークタワーでは不正は起きないと思っているのではないでしょうか？
しかし、一度起こればその額は大きな金額になり、我々理事で補うことができない以上、不正が起こりにくい仕組みだけは作っておかなければなりません。
もし、ゴミ集団回収奨励金の約五五万円で、好きな歌手、または、好きな芸人を呼んでイベントしよう、そのまま使えないから、一旦管理費に入れて、全員に開催の案内を出しておけば大丈夫、または、こんなイベントをしたいから、とりあえず全員に開催の案内を出しておこう、五十世帯ぐらい参加するものにしたら参加世帯に同等の分配をしても一万円ぐらいは得られる、豆まきなんかは参加世帯に豆を買っても世帯当たり数百円で済むから、残りの金額で我々が楽しめるもの得よう、もちろん、参加世帯が喜ぶことを前面に打ち出しておかなければならない、となったとき、前例があれば対抗できなくなります。
ゴミ集団回収奨励金は、全ての居住者で得られたもの、もしくは、全ての居住者で得るべきものです。それは、全ての居住者に還元すべきものと思います。コミュニティに賛成することと、管理費として入り、全世帯の財産である奨励金を、強制的にコミュニティに使用することは、全く異なる議論です。
昨今、不測の修繕などが生じていますので、それに当てる、または、防火設備定期検査の費用を、居住者の追加負担なくできるなどとすれば、居住者の努力が報われます。直接、ゴミ集団回収が高まるものに使用してもいいかもしれません。
ゴミ集団回収については、居住者の良心がありますから、イベント参加者で使うのなら、イベント参加者だけですればいいじゃないか、ということにはならないと思いますが、結果的に、居住者のゴミに対する良心を利用して、一部の世帯で分配しようと考えるのはもってのほかです。知らないで参加した人も可哀想です。
ゴミ集団回収を啓蒙する上でも、周知できる使い方を考えた方がいいと思います。
そもそも、ゴミ集団回収奨励金は、何をもって得られているのか、つまり、どんな行為で得られているものかも、改めて周知した方がいいのではないでしょうか？ラ・アークタワーニュースで、ゴミの分別だけではなく、ゴミ集団回収奨励金について、掲載すれば、その方法について、管理会社から、正しい知識がアドバイスされると思います。
規制を考える際、逃げ道を作っておこうする人がいます。そのようにならないように、イベントについては、一案として、場所を提供するか否かは別議論として、収入の部と支出の部とが一致するイベントだけを、開催してはどうでしょう？
それであれば、屋内・屋外を問いません。イベントを開催しなかったら得られなかった市からの補助金は、そのイベントに使用して問題ないと思います。コミュニティが嫌いな人も、強制的に管理費を通じてイベント開催費用を支出することはありません。
更に言えば、原則、居住者運営とし、例外として、市から補助金が得られるものは、管理組合開催とすることもある、得られないものは、居住者による開催、管理組合は関わらないとすれば分かりやすいと思います。
これであれば、いつか悪質な理事が現れても、ある程度は対抗できると思います。
併せて、上記を超えて、管理費の使用を個別の世帯に分配することがあった場合は、同等の額を他の世帯に使用することにしておけば、更に不正は起こりにくくなります。奨励金などの管理費を、私欲のために使う上で、最も困る措置です。
理事会で、小さな政府と大きな政府の話をしました。
大きな政府が望まれるのは、貧富の格差が著しい場合、失業者が多い場合です。
ラ・アークタワーでは、関係のないことです。
管理組合が関わらなくても、個人でクリスマスを楽しんだり、鏡割りを楽しんだりできます。個人負担でコミュニティを通じて楽しむこともできます。
もちろん、ただで開催されるものを開催したら、誰もが喜びます。
私も人が喜ぶ姿を見るのは好きです。
しかし、自身で費用を出してまでしたいと思わないイベントであれば、そのイベントには価値はなく、そこに管理費を使用する必要はないと思います。
また、真に人が喜ぶ姿を見たいのであれば、沖田さんのように、補助してあげればいいと思います。
次回の開催のとき、負担金額を決めれば、その負担金額以上に価値を見出す方だけの参加になります。
開催費用に不足が出た場合は、開催を希望する理事、もしくは、居住者が補助して開催すればいいと思います。
居住者が喜ぶ顔が見たいという自身の欲求に費用を出せないのであれば、その欲求は、おそらく、ただ以上の価値はないと思います。
私は、東日本大震災の後、仮設住宅に住んでいた80名の方に、ロールケーキを作って提供しました。
仮設住宅に住んでいる人が贅沢をしてはいけない、最低限の生活をして当たり前と思うのは間違いです。生活必需品だけではなく、嗜好品も得ていいと思います。
そうした思いから、衛生管理者の資格を取り、ボランティアのため、衛生管理者の資格は要らないのですが、そういうことも調べ、提供しました。
費用は数万円ですが、家庭用のオーブンレンジですから徹夜作業になり、大変でした。が、被災者の方の喜ぶ顔を想像すれば、その価値は、費用、労力以上です。
このように、居住者の方の喜ぶ姿に価値を感じたら、自身で補助してあげて下さい。
前にも言いましたが、ボランティアは、市の行政とか、管理組合のように公平性を考えず、好き勝手にできます。お子さんがいる世帯だけが参加するイベントに寄付しても、苦言を言う人はいないと思います。おそらく、沖田さんが一部の世帯だけが参加するイベントのみに、協賛金を出すのはおかしいと言われたことはないと思いますし、これからもないと思います。
話を戻しますと、管理組合イベントになぜ負担金があるのかを聞かれた場合は、運営についての考え方を説明すればいいと思います。
おそらく、そういった人は、協賛金をいただいているにも関わらず、自己負担額に見合う価値をイベントに感じておらず、無意識に、ただで、または、ただなら、わずかでも価値を得ようと思っているのではないでしょうか？
毎回、様々な審議がありますが、そんな中で、居住者、もしくは、理事が、負担金を出して、または、補助金を出してまで開催を希望しないものの検討に時間を取る必要はありません。
真に管理組合として検討すべき、居住者が安心して暮らせるハード（修繕など）、ソフト（生活しやすい運営、不正が起こりにくい体制整備）に時間をかけ、居住者が長く住みたいと思えるマンションを作ることに時間をかけることが望ましいと思います。最も不正が起こりにくいマンションと周知されるだけも、十分、マンション価値は向上し、長く住みたいとと思うでしょう。
最後になりますが、今回の吉家さんの提案はとても嬉しく思いました。
前回挙げた不正が起こる原因の中の①の居住者には、理事も含まれると改めて考えさせられました。
①居住者の管理組合活動への無関心
②理事の長期就任、専横化
③理事、管理組合、管理会社等との癒着、もしくは相互の過度な信頼
我々理事が管理組合に、より関心を持てば、様々な検討ができます。
各理事も、問題提議されたものに、積極的に意見していただいています。
これは、一部の理事への専横化を防止する基礎となり、専横化が生じなければ、癒着や過度の信頼の問題も薄れます。
いつ現れるか分からない悪質な理事への対抗として、ガバナンス体制強化が始まった気がします。
私一人では動かせなかったものを、吉成さんが動かしてくれたと、感謝しております。
コミュニティ追記
コミュニティについて、国土交通省の指針に反する決定がなされた。が、再度、国土交通省の主旨を伝えたくて、星崎は、各理事にメールした。
しかし、管理会社、コンサルティング会社は、なぜ機能しないのか？
星崎には、ある仮設がよぎった。しかし、今はまだなんの確証もない。
とりあえずメールしよう。
先日の理事会で宅配ボックスについて議論しておりましたが、本質とは異なる議論をしているので、不思議に聞いていました。
コミュニティについても、本質と異なる議論をしているように感じましたので、背景を書きました。
今回の改定が、平成二十八年三月十四日に告示、即日施行された背景は、二つあります。
一つは、強制的に徴収されている管理費を自治会費として使用することに対して、居住者間で争いや訴訟問題が起こっていることです。
もう一つは、一部の居住者で管理費を使用していることに対して、争いや訴訟問題が起こっていることです。
当初、国土交通省から、コミュニティの条項削除案が出たときは、管理組合からかなりの反対が出ております。
おそらく、今の皆さんは、この段階にあるのではないでしょうか？
この段階で議論しても、本質の議論ができないと思いやめました。
本題に戻しますと、国土交通省は、コミュニティの条項削除案の反対意見が多い中、「マンションの管理の適正化に関する指針」を出しました。それは、コミュニティの大切さを理解しつつも、訴訟などの社会的問題を引き起こす原因を断ちたかったからです。
そのため、国土交通省から出た改定の内容は、「適切な峻別や代行徴収に係る負担の整理がおこなわれるのであれば」が大前提となっています。
つまり、これができないと皆さんが議論しているのに、コミュニティについて議論していたことが不思議でした。
更に言えば、できたとしても、行うコミュニティは、「防災・防犯、美化・清掃などのコミュニティは可能であることを明確し、判例も踏まえ条項とする」こととなっています。
「マンション標準管理規約」の二十七条に、管理費として使えるものが書いてあります。
そして、二十七条十一項の内容が三十二条に書いてあります。
ここに、清掃や安全の維持、防災が書かれています。
ただ、「マンションの管理の適正化に関する指針」に反する規約にしても、法的拘束力はありません。
「マンションの管理の適正化に関する指針」は、法的拘束力を持って出されたのではなく、訴訟リスクを回避する目的で、指針として出されています。
一方、訴訟は、すぐ起こるのではなく、組合員の誰かが気付いたときや理事会運営の考え方が変わったときに起きます。不適切なコミュニティを継続していた場合は、その費用が累積した後に、その間の理事、不適切なコミュニティに賛同した理事が、損害賠償責任を負うこととなります。
私が、全体管理費の第二十九条七項削除などに賛成した理由は、十分な知識がない理事が、適切なコミュニティばかりでなく、不適切なコミュニティにも賛同して、訴訟問題に発展した場合、損害賠償金を支払うことになると思ったからです。
たまたま輪番で回ってきた理事が、十分な知識が無かったために、リスクを負う可能性がゼロと断言できなかったからです。
皆さんも断言できるかどうかで意思決定をされたらいかがでしょうか？
判断が付かない場合は、リスクを避ける方を選び、リスクが残る方に意思を示す場合は、責任を持って意思表示をして下さい。
前回議論は尽きていると思いますし、前回のように、この審議に時間をかけることは望みませんので、意思表示が変わる方だけ、意思表示の変更をされたらと思います。
議事録も、まだまだ不十分ですが、以前よりは、良くなっており、前回の皆さんの意思表示は議事録に記載されていると思います。理事を継続しない方は、意思表示を変更するチャンスは今後なくなり、その後は、国土交通省の指針に反した意思表示をしたことを背負っていかなければなりません。
私は、自身の問題も、次回の理事会で、健康上の数値が悪化したことを知った後に、更に、いじめを継続する理事が再確認、固定できますので、今期で理事を降りて、次に移りたいのですが、リスクが残ることとなり、次期理事が誤った判断や本質からずれた審議をしないために、理事を続けるべきか悩んでいます。私は、次期理事が、知識が十分でないために不適切な判断をしないこと、不適切な判断をするのであれば、全てを知った上で、明確な意思を持って、責任を持って、意思表示をすることが、第一の望みで、そのような管理組合運営を望んでいます。
次回は、いよいよガバナンス強化についての審議になります。
様々な意見が出ると思いますが、本質から外れないように、審議案が通った場合、組合員にとって不都合になると思う方だけ、その理由、意見をいただければと思います。
最後に、私の知らない情報のプリントを提供いただきありがとうござます。
これからも、私の知り得ない情報を提供いただけますと大変助かります。
買い物探検ツアー追記
買い物探検ツアーについては、誤解があるといけないので、星崎は、追加のメールをした。
先日、「買い物探検ツアー」について提案しましたが、誤解があるといけないので、補足説明します。
ラ・アークタワーで行われているイベントの財源の多くが、ゴミ集団回収奨励金であることは、前回の理事会で確認できました。
そして、これを、一部の世帯のみで使用することが望ましいか、今後も一部の世帯のみで使用し続けることが望ましいのか、議論があると思います。
管理規約に則った使用になっているため、適切とも判断できます。
しかし、管理規約を通じて行えば、理事は何をしてもいいというのは、違うと思います。
以前から指摘しているように、組合員の管理組合への無関心を利用して、組合員に内容を十分知らせず、委任状に寄って多数を確保して行えば、何をやってもいい、適切な支出で通ると考えることは、間違いです。
後々、組合員が事実を知ったときに、そのような内容であれば、賛成しなかったということが出てこないように運営しなければなりません。
では、イベントに関しては、どうでしょうか？
各組合員が努力して得た奨励金を、一部の世帯のみで使用すること、今後も継続すること、最も奨励金から恩恵を得ている世帯の金額は、過去を遡ると六万円強になっているということ、今後も、最も恩恵を得る世帯とそうでない世帯の格差を広げていくことなるかもしれないことに賛同しているのでしょうか？
奨励金が一部の世帯のみで使用されていると知っていましたか？、今後も一部の世帯のみで使用していくつもりです、不測の修繕費や防火設備定期検査などの追加費用が生じていますが、それに当てず、芸人を呼んで、私たちのイベントに参加する人たちだけで分かち合います、最も恩恵を受けている世帯の金額は六万円強、更に格差が広がることもありますが、賛成いただけますか？と聞いて、賛成する組合員が少なかった場合、そんなこととは知らなかった、知っていたら賛成しなかったとなると、管理規約に則ったことが覆され、大変なことになります。
このようなことが継続されている間は、継続に賛成する理事が多数になりますので、確認作業が行われることはないかもしれません。賛成してしまった理事の中には、改めて考えると、イベントに賛同する世帯だけで、ゴミ集団回収奨励金を分かち合うのはおかしいと思う方もいるかもしれません。が、一度賛成していると、確認作業を避けたいと思うのも一理あります。
しかし、イベントの開催方法が改められ、一部の世帯だけでゴミ集団回収奨励金を使うことに、賛成する理事が少数だった期に、組合員の意思が再確認される可能性があります。
このとき、誤ったものと判断されたとき、故意か過失かを問われます。
おそらく、今の段階では、誤ったものと判断された場合でも、故意ではないと思います。
しかし、全てを知って、隠そうとしたり、何の改善もしていなければ、過失でしたことが故意になってしまいます。
買い物探検ツアーは、もしも、イベント開催決定について瑕疵があった場合でも、故意ではなく、過失とするものです。
イベントを開催したときには、十分な知識がなく、全世帯の協力で得られたゴミ集団回収奨励金を一部の世帯で使用することになっているとは知らず、全世帯に案内だけ出しておけば、一部の世帯のみで管理費を使用することは問題ないと思っていた、まさか、特定の世帯にこんな大きな金額が使われていたとは知らなかった、総会で賛成されているので問題ないと思っていたというものを、問題視したときに、管理費の不公平使用を是正すべきと気付いたというものの一案が、買い物探検ツアーです。あくまで一案ですから、個人の嗜好が多様化している中難しいかもしれませんが、管理費の世帯間の不公平使用が是正されるものであればなんでもいいと思います。
難しいが故、今後、一部の世帯で管理費を使用することは、やめましょう。
これが、前回、メールしました「コミュニティについて」です。
一方、事実そのものを隠そうとしたり、組合員の意識の確認をしないようにしようとすると、理事を継続することになりますので、これは、つまり、理事の長期就任は、不正を生みやすい管理組合を作ることとなり、私は望んでいません。
隠すこともなく、故意でもない形にしておくことが望ましいという考えから、管理費を公平に使っておく事実が必要で、このようにしておけば、不正が起こる原因の一つ、理事の長期就任を避けることができます。
様々な案を出しますが、全ては、ラ・アークタワーで不正が起こらないための案です。
故意に不正が行われているとは考えておりませんので、誤解のないようにお願いいたします。
張り紙
この日も、星崎は体力が落ちていた。
フロアマットを通る時は最も苦しい。
胃液しか出ない吐き気を我慢してエレベーターの乗ると、見苦しい張り紙が貼ってあった。
過去にも何回もあったが、意見書を出しても、全く改善がなかった。
今回改めて理事として、エレベーター内に貼らず、掲示板に貼るよう提言するメールを送ることとした。
時々、生活動線上に見苦しい貼り紙が貼られますが、掲示板のみに貼るようにしていただけないでしょうか？
今回の件は、おそらく、賃貸マンションやビジネスホテルのエレベーター内を参考にしているのでしょうが、どんどんマンションの質が落ちていく気がします。
何か変化を与えると、必ず不快に思う人が出ます。
貼り紙を貼らなければ不快に思う人がおらず、貼れば不快に思う人が出る。
理事は、どちらを選択すべきでしょうか？
居住者が嫌がることを、理事がする必要はないと思います。
また、転出者が出ますよ。
質が落ちて、転出者が出る意味、不正が起こりやすくなる意味を、もっと真剣に考えた方がいいですよ。
私自身も、どうしても避けて通れない場所になりますので、不快な気分が更に延長されます。
誰の提案かは知りませんが、ご自身の今までの体験を基に、全ての居住者に強いることはやめた方がいいと思います。更に言えば、ご自身の考えが、全ての居住者の考えと思うのは思い上がりです。
人の気持ちを知ることができない以上、余程、居住者の危険、健康阻害を防止するものでない限り、理事は勝手なことはしてはいけないのです。管理会社も勝手な提案をしてはいけないのです。
理事が嗜好する物を管理費で買う場合、共有部分を使わざるを得ない犯罪意識は理解できたとしても、今回の件は、全く関係のないものですよね？
まして、配布された文書ですよね？
理事のための管理組合か、居住者のための管理組合か、理事の立場で物事を考えるのか、居住者の立場で物事を考えるのか、今一度考えましょう。
後者であれば、不快に感じる人が一人でも出ないことを選択できると思います。
翌日、エレベーター内の張り紙は撤去されていた。
星崎は、撤去の御礼メールをした。
貼り紙のご対応ありがとうございます。
実は、私自身も、共有部分を変更したいと思うこともあります。
エレベーターの内装をリンクの写真のイメージに変更するした方が、ラ・アークタワーの質が向上するのではと考えることもあります。
http://www.-elevator.co.jp/hotel_5/images/img03_l.jpg
または、鏡面の素材に変更するだけでも質が上がるのではないかと思ったりもします。
しかし、変更することで質が上がると、全ての居住者が思うという考えは、私の思い上がりにすぎません。
各期の理事が好みのままに共有部分を変更していったら、共有部分はどんどんつぎはぎだらけのパッチワークのようになってしまいます。
パッチワークのような統一感のないものを好む人もいるとは思います。
しかし、不快に思う居住者が一人でもいれば、その方が、購入時に様々な検討をして購入している以上、不快な思いをさせて、転居に導くことは、理事としてはしてはいけないことです。
多数が賛成していることだから、従えとか、気に入らないなら転居しろとか、横柄な運営は好ましくありません。
マンションは安い買い物ではありません。資産価値が下がっているだけではなく、売買手数料費用や引越費用まで考慮すると、転居した方達は、一千万円以上の損失を覚悟して、相当な思いで転居していると思います。
管理組合の運営を理事主体で考えると、意見の合わない人達が転居していけば、運営しやすくなるかもしれません。
しかし、我々理事は、組合員主体の管理組合運営を目指すべきではないでしょうか？
まだまだ理事に従え、気に入らないなら転居しろと感じる部分が残されています。
今回同様、組合員が不快に感じるものを可及的速やかに皆無にすることが、我々理事の思い上がりをなくし、組合員に、購入時にイメージした快適な生活を維持してもらえることだと思います。
これは、今後、管理費を使って、理事の嗜好品を買うという不正を防ぐことにもなります。
最後に、管理会社の方にお願いですが、都心のタワーマンションを見る機会がないのであれば、ラグジュアリーホテルや都心の高層ビルのエレベーターを見てみて下さい。霞ヶ関コモンゲートのエレベーターなどは参考になると思います。
賃貸マンションとかビジネスホテルとは異なる雰囲気を感じることができます。
そこを目指す必要はありませんが、現状を変更することによって不快に思う組合員がいるかもしれないと気付いていただけますと幸いです。
東日本大震災特集
星崎は、休日もほとんど家を出れない状態になっていた。
かすかに動ける体を動かしテレビを点けた。
東日本大震災の特集が映っていた。
それを観て思うことを、翌日時間をかけてメールに書いた。一文を書くのに十分以上かかった。
昨日、東日本大震災の特集を観ました。
天災により傷付いた人たちを見ますと、心が痛みます。
同じ思いを持つことができれば、人を傷付けることは止めるべきだと気付けるのではないでしょうか？
今期の理事会も残り数回です。
来期、立候補される方は別として、このまま、一人の居住者を苦しめているフロアマット、観葉植物の設置に賛同したまま理事を終えるのでしょうか？
私にはとてもできません。まして、家族がいればとてもできることではありません。
震災後、立ち直ろうとしている姿を見ますと、管理費を使って、嗜好品を買ったり、享楽しようと考えることは、恥ずかしく感じます。
フロアマットや観葉植物は、その象徴かもしれません。
以前、私が、なぜ、フロアマットや観葉植物を見て吐気をするのか分からないと言った方がいました。
私自身、デザイン変更によるアンバランス、それによる目眩、吐気と思っておりましたが、それに加え、以前メールしましたように、「多数の理事に従え！従わないのなら転居しろ！」という声を、毎日、エントランスを通る度に、フロアマットや観葉植物から、聞かされているように感じているのかもしれません。
更に、フロアマットや観葉植物が、理事の不正の前例の象徴として置かれていることもあるのかもしれません。
私利私欲を抑え、同じマンションに住む一居住者の苦しみを救うことの大切さに気付いていただければ幸いです。
そして、理事就任中にしたことが、いじめに同調したことではなく、「組合員のことを最優先に考え、私利私欲を抑え、組合員が傷付くことがないように、傷付いているのであれば、それを救うように取り組んだ」ことと、胸を張って、家族に対しても、言っていただきたいと思います。
今週末もまた引越がありました。
心が痛みます。
私が、私利私欲を恐れるのは、それが、理事の不正の大きな原因の一つである、理事の長期就任につながるからです。
理由は、私利私欲を継続したいと、離任すると不正が発覚するの二つです。
前例を作って、不正が起こりやすい不安なままの管理組合運営を無くすようにしていきましょう。
そして、全員の理事が、多数で、弱い一名をいじめることを、今後一切無くす取組をして、今期を終えませんか？
管理会社からのヒアリング
星崎は、このマンションで何が起こっているのかを探りたくて、管理会社の社員にヒアリングを申し出た。
理事会前の午後一時にファミレスで待ち合わせをした。
星崎は、質問事項を事前にしたためていた。
質問事項に沿って一つひとつ確認していった。
そして、そこで聞いた内容を基に各理事にメールした。
先日、大野さんに時間を作っていただき、不適切な会計処理や、総会での管理組合と私とのやり取りが議事録に全く記載されなかった経緯など、ラ・アークタワータワーで起こっていることや、理事会に検討課題として挙げる流れや、工事発注についてなど、いくつか確認させていただきました。
大野さんにとっては、答え辛い質問もあったかと思いますが、ご協力いただきましてありがとうございました。
皆さんにお伝えしない方がいい内容もありますので、ここでは一部記載いたします。
まず、管理会社のスタンスについてですが、管理組合の運営の主体は、当たり前かもしれませんが、管理組合が主体であって、管理組合が決めた運営の方向性に沿って、管理会社が協力するものとのことです。例えば、ガバナンス強化については、管理会社から、強化しましょうという旗振りはなく、管理組合で、強化する方向性を示した後に、様々な協力が得られます。
ここに、管理会社が意見をしないから、問題ないという誤った判断が生じる可能性があるように感じましたので、良し悪しも含め、管理組合が、主体となって物事を考える必要性を改めて認識しました。
一方、上記について、管理組合だけでは、能力不足の場合、コンサルタント会社への委託が検討できます。以前、現在契約しているＭＳＣ社の業務範囲について確認させていただきましたし、更新にあたって、工事以外のコンサルティングについても確認させていただきましたので、今後に期待しますが、現時点で判断しますと、改修工事のコンサルティングは得意と感じますが、管理組合の運営についてのコンサルティングは、不得手な感じを受けます。新たなコンサルティング会社を検討する必要があるかもしれません。が、コストもかかりますので、まずは、我々理事でできるところまで行い、その間、管理組合運営へのコンサルティング力を測る上でも、ＭＳＣ社から、ガバナンス強化についてなど様々な提案をいただいてみてもいいのかもしれません。
但し、全国でマンションに関わる不正が無くなっていない限り、ガバナンス強化は、時間をかけずに、最優先事項として取り組まないといけないと思います。
今までのように、享楽の検討に時間をかけている場合ではありません。
その他、気になったことは、次の通りです。
ペイオフ
ペイオフの問題が気なっていましたが、これは、管理会社のシステム（管理会社の合併後のシステム統合の遅れ）が対応が遅れている原因のようです。
システム統合までの間、その他回避する方法はあったはずですし、それについて検討しようとも思いましたが、今回対応できるとのことです。
マイナス金利により銀行が疲弊しておりますので、気になるところではありますが、総会での審議事項でもあることから、次回総会まで待つか、当面の回避策を検討するのか、取引銀行の四半期報告書などを見て判断して下さい。
花火大会の会費
前回のメールで指摘した内容ですが、余ったお金の流れを確認しました。
寄付された沖田さんに返すのも変ですし、まして、市に返すのもできることではないと思います。余ったお金は、会費を支払った組合員に返すものと思いますが、結果的には、支払った組合員に無断で、管理費に入れてしまったそうです。
入ってくるお金は全て私たちのものという感覚を捨てれば、それぞれのお金が誰のものかは、簡単に分かると思います。
おそらく、追認はいただけると思いますので、過去にも同様のことがあれば、支払った組合員全員に、不適切な処理をしたお詫びと、管理費に入れる承認を改めて得たらいいと思います。返却して欲しいという人でも、利息を付けてまでとは言わないと思います。
ここで、管理組合の不備を隠そうとすると、それが踏襲されていく懸念があります。どうしたら管理組合が責められないかとか、どうしたら管理組合の不備を知らせないで済むかという検討から入りますと、組合員の管理組合、もしくは、八期理事への不信感が増すだけです。管理組合の不適切な行動に気付いた際、速やかに、改善、対応する管理組合であれば、過去の不祥事を起こした各会社から学べる通り、組合員から十分理解、信頼をいただけると思います。
また、お金にルーズな組織は、全てに関してルーズになります。次回も、自分で使うと考えるとルーズになりがちになります。それもおかしな話なので、十分注意しましょう。
ゴミ回収奨励金
聞くまでもなかったのですが、イベントに関しては、管理費から使用していないと何度も説明がありましたので、念のため確認しましたら、やはり、ゴミ回収奨励金は管理費で受けています。
管理費で受けずに、そのまま、各イベントに流用している方が問題が大きいので安心はしました。が、一旦、管理費に入ったものは、組合員全員の管理費になります。
それを、組合員が支払った管理費ではないからと、一部の組合員で使ってしまおうという案が出ることは恐ろしい話です。管理費で受け入れていないことと同じ意識になります。
法改正が出ましたので、今後、イベント開催方法は変更になると思いますが、そもそも、問題があるから、改正されるわけで、その問題があることを、なぜ、改正前から問題視しなかったかが残念です。
これでは、事故が起こるまで、物事を問題視しないことになり、改善する時期が、事故が起こる前ではなく、後になるため、事前対策ができません。
私利私欲を捨てれば、物事が明瞭に見え、善悪が分かりやすくなりますので、様々な対応が事前にできます。
そのような管理組合を目指しましょう。
各種書類の保管場所
各種書類が管理会社にあるのか、管理室にあるのかが分かりませんでした。
閲覧はすぐにできるはずですが、いつも、その場では閲覧できず、申請後、しばらくして、コピーがポスティングされます。
これでは、不正をしても隠蔽は可能と思われてしまいます。
大野さんから、その場で閲覧できることを確認しましたので、今後は、その場で確認させて下さい。もちろん、管理費滞納者の名前とか、理事とはいえ目にすべきではないものまで閲覧する気はありません。
皆さんも、過去の管理組合運営について気になることがあれば、どんどん確認してみて下さい。
フロアマット
フロアマットの導入理由に清掃負荷がありましたので、どのように測ったのか確認しましたら、全く調査はされておりませんでした。
感覚的な判断、更に言えば、他のマンション、それもごく一部のマンションを参考にしたとのことです。
一度、予め調査日を決めて、測ってはどうでしょう？
前回審議したときは、私も吐気の症状があるのみでしたが、今は、客観的に判断できます人間ドックによる悪化した数値があります。
清掃員に、フロアマットにより、健康障害が出ている居住者がおり、フロアマットを継続するかどうかを判断するために、埃の量と、清掃負荷量を確認しますと伝え、フロアマットを置いた状態とそうでない状態で、埃の量と清掃負荷量を測ってみましょう。
私であれば、居住者の健康障害回避を最優先し、居住者の健康障害が数値として出された場合は、他の居住者の危険、健康障害に影響しない限り、廃止しますが、皆さんは、埃を優先するわけですから、どれぐらいの違いを、健康障害に優先するのか、確認してもいいのではないでしょうか？
議事録
現在の議事録については、以前より、理事会の内容が把握し易くはなっていますが、日銀の議事録を参照に、簡潔明瞭にできないか相談しました。
日銀のフォーマットは、次の通りです。
議論の内容
採決
議長から、○○に関して、以下の議案が提出され、決済に付された
○○に関する議案
・・・
採決の結果
賛成：○○理事、○○理事、・・・
反対：○○理事
理由 ・・・
議論の内容の説明の後で、採決を取ります。
どの理事が、賛成で、どの理事が反対したかが分かります。
反対の理由が明記されます。
次回、健康被害の数値が出たことにより、改めて、フロアマットと観葉植物の撤去について、審議事項にあげます。
そうすれば、誰が反対で、その反対の理由が明記されます。
事前打合せ
事前打合せの中で、検討課題として挙げるか否かを協議していることが分かりました。非公式、かつ一部の理事しか出席していない場で、管理組合に関わることを決定していると聞いて驚きました。
会社で職務権限規定を一読した経験があれば、このようなことをすることは考え難いのですが、理事全員がそのような機会を得ていたとは、限りませんので、誤った行動があれば、我々理事でサポートしていきませんと、理事長がかわいそうになります。特に、推薦した沖田さんは、前期を見て推薦したわけですし、推薦した理由が、今までの流れを止めないためということでしたが、その意味が、不適切な行動を継続させたいという理由ではなかったはずです。また、店舗部会さえ良ければ、住宅部会はどうでもいいという考えで推薦してはいないはずです。住宅部会への影響が出ていることからも、推薦した責任を重く受け止め、丸投げせず、知識不足、経験不足による理事長の不適切な行動があれば、それを正し、知識不足、経験不足により正しい行動が判断できず、改善できないのであれば、それを正すよう、より親身にサポートしてあげて下さい。
非公式の場で、一部の理事で物事を決めることは、いかなる理由があってもしてはならず、専横につながります。
一刻も早く、不正事件の背景となる
①居住者の管理組合活動への無関心
②理事の長期就任、専横化
③理事、管理組合、管理会社等との癒着、もしくは相互の過度な信頼
の3点を無くし、安心して住み続けられるマンションを作り上げましょう。
知識不足、経験不足により、不正防止について理解できない理事がいましたら、理解できる理事でサポートしていきましょう。
理事を降りたら関係ない、その間だけ表面的にいい顔をしておけばいいという考えもあるかもしれませんが、真に相手のことを思うのであれば、知識不足、経験不足で集まっている我々理事は、お互い気付くことがあれば、指摘し、お互いを助け合った方がいいのではないでしょうか？
理事と管理会社等との癒着ついて話しているときに、大野さんからは、私から聞いてもいないのに、中立な立場で協力していきますとの発言がありました。
私からは、懇親会に出ている以上は、より厳格な行動が求められることを伝えましたが、よく理解いただいております。
我々は、今後も、大野さんから有益な情報をいただけますし、管理会社は、管理組合が方向性を示せば、管理組合の運営に、色々と協力いただけます。
知識不足や経験不足による一部の理事による不適切な行動があれば、理事全員で気付き、指摘して、管理費を、理事の嗜好品購入や享楽に使うことなく、管理組合の本来の活動に専念し、また、適切な会計処理、管理組合運営を行い、不正事件の背景となるものを無くす努力をしていきましょう。
そして、不適切な象徴となるもの、将来生じる不正の前例となるものを全て排除して、不正が起こらない体制を作り上げましょう。
これは、同時に、私の健康悪化を促しているものの排除になり、健康が改善できることになります。少数の居住者、ましてそれが一人であれば、精神的、肉体的苦痛を与えても構わないという理事の考えがなくなることを意味しますので、私も救われます。
冒頭にも書きましたが、これは、管理会社ではなく、我々理事が主体となってしなければなりません。
このような長いメールをしなくてもいい管理組合に早くして、理事を降りたいのが本音です。が、時が経つ毎に、問題が改善されるのではなく、新たな問題が見つかります。
皆さんも、管理費を嗜好するものに使えるという私利私欲が無ければ、理事を早く降りたいのではないですか？
かといって、八期の理事は、不適切な管理組合を運営していたばかりではなく、それらを黙認した最悪の期の理事だったと言われ続けられる状態では終われないのではないでしょうか？
早く終わらせましょう。
このメールを理解できない理事が多数の場合は、全て、否認されますので、皆さんに委ねます。
八期理事が、管理組合の適切な運営を望み、人を傷付けることに平気でいられない人に優しい管理組合の運営を望み、自浄作用が働くことを期待します。
改善できない場合は、次期理事に期待することにします。
最後に、懇親会については、自由参加、かつ、自費で行っていますので、管理組合行事ではないので、理事会開催のお知らせから外した方がいいのではないでしょうか？
管理組合正式行事とは思えませんし、正式行事でなければ、管理組合運営を使っての個人的な飲み会案内は、不適切だと思います。
以前にも、ゴルフの案内が、組合員全員に出せば、管理費を使って案内ができるというものがありました。
組合員全員や理事全員に案内すれば、なんでも管理費を使えるという風習も、悪しき前例になりますので止めた方がいいと思います。
一つひとつの事項が公なのか、私なのか、分けて考えましょう。公私混同しますと、やはり、不正が起こりやすくなります。
もちろん、個人的な懇親会を否定しません。
管理組合として取り組みますと、かえって、不正事件の背景③にもつながります。不正が起こった際、管理組合として、積極的に、不正事件の背景となるものを作っていたというのは、良くないと思います。
個人的に、なんらかの事情で、懇親会を開催して、不正につながった場合は、あくまでも個人の責任ですから、管理組合が責められることはありませんし、逆に、管理組合から責めることもできます。
大野さんからのヒアリングで、今、私に起こっていることは、管理会社が関わっていないことが分かり、更には、犯罪者扱いされた回答書も、管理室は、ただの問い合わせ先に過ぎないと分かりましたので、近々、被害届の提出の前に、警察署に提出する遺書の素案を皆さんに提示できると思います。
犯罪者扱いされた回答書については、管理会社、管理室によるものと勘違いしておりました。そのまま回答し、黙認している形になっているとはいえ、管理組合の決定に不服を言えない事情を考えますと、お詫び申し上げます。また、前期とはいえ、このような回答書に名前を載せざるを得なかったことに対して、一理事として、重ねてお詫び申し上げたい気持ちはありますが、勝手なことはできませんので、今は、控えておきます。
遺書の内容は、多数決で決まるマンションの管理運営は少数派へのいじめにつながり、いじめは、いじめる側、つまり、多数派でないと止められないなど前期までに訴えたこと、それについての総会でのやり取り、その内容が削除されたこと、その事実を知っている総会に出席した八期理事に黙認されていること、第二回理事会に参加した私以外の十名の理事、○○氏、○○氏、…により、一居住者の健康よりも、嗜好を優先した採決をされたこと、その後、人間ドックの結果により、CPRの数値が悪化し、その事実及びそれが感染症発症につながる可能性を知った後も、第二回理事会の採決結果を継続していること、このままでは、健康が改善することはなく、がん発症、感染症発症につながること、これらにより、死を選択せざるを得なくなる懸念があること、その場合、事実確認ができるように、予め、遺書を警察署に提出しておいた方がいいと判断したことなどの内容になります。事実確認にもう少し時間がかかりますが、事実と異なるといけませんので、提出前に、一度、皆さんに、内容を見ていただこうと思います。
数日後、星崎は、遺書案を第二回理事会に」出席した理事にメールした。
フロアマットと観葉植物撤去
八期理事会も終盤になり、星崎は、改めて、フロアマットと観葉植物の撤去審議案を出した。
フロアマット、観葉植物の設置廃止の廃止について
フロアマット、観葉植物の設置により、組合員に健康障害が生じている。ストレスとがん発症、感染症発症に因果関係が全くないと判断されるまでは、管理組合として、それを助長することは、相応しくない。更に言えば、今回、当組合員から、人間ドックにおいて、感染症に繋がるＣＰＲ値が、医療機関から指摘される数値まで上昇している報告がなされている。組合員の健康な生活を、最優先に考え、当組合員の健康が、更に悪化する前に、廃止とする。
鷺沼からは、第二回理事会で審議したとの意見が出たが、星崎は、その時はまだ健康障害が出ていなかったが、今は、ＣＰＲ値が医療機関から指摘されている。改めて、審議してもらいたいと伝えた。鷺沼にとっては、他人の健康障害など全く興味ないのだろう。
他の理事から、ＣＰＲについて調べてみたが、簡単に数値が悪化するものではなく、また、感染症にもつながることから、撤去すべきとの意見が出た。
鷺沼は、渋々撤去を受け入れた。いや、過半数が撤去を支持した場合、鷺沼一人が反対しても通らない。
鷺沼は撤去するにあたり、掲示文書を出す条件を出してきた。
ただし、星崎の許可なく勝手には掲示しないとのことだったので、星崎は、鷺沼案を訂正することにした。
鷺沼案
かねてより、一組合員から「玄関マットと観葉植物の設置(購入時のマンションイメージとの変化)」に起因するストレスと、それが原因と考えられる健康被害(ＣＰＲ数値の上昇など)の訴えが出されております。
ストレスとがん発症、感染症発症に因果関係が全くないと判断されるまでは、管理組合がそれを助長するようなことすべきではない、というのがご本人の主張です。
管理組合では二０一五年七月のラ・アークタワーニュースで、当件に関する意見を募りましたが、匿名で賛意を投稿された方が一名いるだけでした。その後一年にわたり、多くの時間を割いてご本人の主張を聞き、説得に当たりましたが、多数の居住者のアメニティよりもご本人の健康被害の訴えを優先するよう強く望まれています。過去の言動や行動から判断し、今後大きな事件・事故を引き起こすことが危惧されるため、 居住者の皆さまには申し訳ございませんが、しばらくの期間、取り外しをさせていただきますのでご了承ください。問い合わせは随時受け付けます。
なお、今回の対応は同様の要望を助長・容認するものではないことを申し添えます。
被害者のことを全く考えていないヒドい文書だ。
星崎は、ここまで詳細に書かなくてもいいと思うが、詳細に書きたいのであればと、文書を訂正した。
訂正文書
かねてより、一組合員から「玄関マットと観葉植物の設置(購入時のマンションイメージとの変化)」に起因するストレスと、それが原因と考えられる健康被害の訴えが出されております。
医学的知見のあるストレスとがん発症、感染症発症との因果関係が全くないと管理組合が判断するまでは、管理組合がそれを助長するようなことをすべきではないというのがご本人の主張です。
管理組合では二０一五年七月のラ・アークタワーニュースで、当件に関する意見を募りましたが、反対意見が匿名で一名だけであったことから多数の賛成を得ていると判断し、多くの居住者が一居住者の健康被害以上の価値を玄関マットと観葉植物に感じていただいていると確信しております。
管理組合では多数決を優先し、たとえ一部の居住者に健康被害が生じたとしても少数者は多数者に従うべきとのスタンスを維持します。この考え方を理解いただくために、一年にわたり説得に当たりました。しかし、共有部分の変更は、賛否が分かれ居住者間に諍いが生じること、他人の嗜好を強いられ我慢しなけらばならない居住者が生ずることから、余程の事情がない限り安易に変更することは望ましくないと理解いただけず、多くの居住者が快適と感じる共有部分の変更よりも、購入時に全居住者が納得した状態を維持し、新たな不満を感じる居住者を出さない管理組合運営を強く望んでいます。
今回、新たにご本人から、人間ドックで、感染症に影響を及ぼすＣＰＲ数値が医療機関から指摘される数値まで上昇した報告がありました。趣味・嗜好の違いを強いられそれを管理費から支出していることから、自らもそれに協力していることがエントランスを通る度に毎日知らしめられるストレスが原因とのことです。
ストレスの原因を断ち切らない場合、健康を改善する機会が失われ、がん、感染症、もしくは健康が悪化する環境が生涯にわたって続く悲観が死の原因に繋がることこともあることから、今回玄関マットだけ外す譲歩案で改めて説得しました。
玄関マットだけではストレスは解消しないとの意見を受けましたが、外した後も健康被害の改善が見られない場合、あるいは更に悪化した場合は再び協議するということで納得いただき、玄関マットを取り外しさせていただきます。
（居住者の皆さんにとっては、一居住者の健康被害以上に価値がある玄関マットと確信しており、不本意であり、また、大変申し訳なく思います。
なお、今回の対応は、多数決を優先し、少数者は多数者に従うべきというスタンスを管理組合が変えるものではなく、共有部分の変更により、たとえ居住者に健康被害が生じても多数者の意見を優先し、今後、類似する健康被害への訴えがあってもそれを容認するものではないことを申し添えます。）
星崎は、メール本文に補足説明を記入し、改定文書を添付した。
「玄関マット取り外しのお知らせ」について訂正しました。文字のポイント、行間の変更で、可能であれば、1枚にして下さい。
掲示は、掲示板のみとし、玄関マット近くの掲示は、毎回申し上げておりますが、エントランスが醜くなりますので、やめていただければと思います。より多くの人に周知するのであれば、全世帯配布下さい。
訂正した主な点
・内容が抽象的で、読む居住者が、この文書だけで、理解を完結できないため、事実のみを取り上げ、管理組合と私の考え方を明確にし、意見の相違、争点を記載しました。
・事件についても、内容を具体的に明確にしました。いじめやそれによる死を選択することになる可能性の警察への連絡、更には、刑事を経た後の民事での係争の可能性などの記載は、文書が煩雑になるためやめました。
・（ ）内は、管理組合の方針が判断できませんので、こんなことを言いたいのだろうと想像して書いたものですが、真意が分かりませんし、私が了承して出す内容ではありませんので、削除しました。
・今回の譲歩案は、ストレスが解消する案ではありませんが、受け入れた理由の一つは、九期の理事を巻き込みたくないからです。が、文書には入れませんでした。人権相談センターは、話し合いでの解決を望んでいます。私も、理解いただけると思い、理事に立候補しました。しかし、今日最後のチャンスがあるとはいえ、最終的に、解決に至らず、今後、人権相談センターから紹介いただいた弁護士に従う中で、係争での解決となった場合、その相手を今以上広げたくない、今で固定したいと思っていたときに出た譲歩案なので、それに乗りました。
掲示文書
理事会で掲示文書について審議された。
訂正案を読んだオブザーバーは驚いていた。
「こんな文書を出したら住民はびっくりする。もっと簡単にならないのか？」
当たり前だ。星崎はそう思った。鷺沼がごちゃごちゃ書くから、おかしくなる。元々簡単なお知らせでいいと思っていた星崎は、簡潔した文書を提案した。
各理事も同意した。
最終決定文書
かねてより、一組合員から「玄関マットと観葉植物の設置(購入時のマンションイメージとの変化)」に起因するストレスと、それが原因と考えられる健康被害の訴えが出されております。
医学的知見のあるストレスとがん発症、感染症発症との因果関係が全くないと管理組合が判断するまでは、管理組合がそれを助長するようなことをすべきではないというのがご本人の主張です。
従いまして、玄関マットを取り外しさせていただきますので、ご了承下さい。
ところが、実際に掲示された文書には、「しばらくの間」とか、いくつかの追記があった。管理会社も絡んでいるのだろうか？
星崎は、すぐに理事会で決定した文書以外のものが掲示されていることを指摘し、誰が決めたのかを管理会社に確認した。
翌日、掲示文書は訂正されていた。が、原因については、何も返事がなかった。
不都合なことは、あくまで、触れないようだ。
八期最後の理事会
最後の理事会で、ガバナンスについて審議された。
星崎が、理事会の審議に挙げるか否か、及び審議が、理事会以外の場、事前説明会や懇親会で決定されている可能性があると指摘したからだ。
案一
毎月の記帳された通帳のコピーをファイルしたもの、支出した領収証、その他管理組合に関係する文書を、いつでも全理事が閲覧できるようにします。
写しの保管期間は文書保管規定に定められていることが示された。
しかし、時間がないからと、閲覧の審議がされず、次の案に移った。
案二
理事を継続したい方は、二年、または、三年就任した後、一旦、理事を辞め、一年を空けて、再就任します。
冒頭、鷺沼から「やたら居座っているのだはなく、正当な手続きを踏んでやっている。何か勘違いしていないか？」と罵声があった。
「総会に諮る議案から、簡単に検討できることではない。次期に検討する。いいですね？」と、次期理事会で検討することとなった。
案三
組織図は、言うまでもありませんが、居住者をトップに置き、理事のための管理組合ではなく、居住者のための管理組合とします。
理事は、居住者から上がってくる案件、管理会社から上がってくる案件を、議長である理事長の進行の下、理事会で審議します。
理事からの要望も文書で提出します。
ここでも鷺沼から「居住者のために理事会があるのは当たり前」との発言があったが、一人の理事から「起案者を明確にしておくことは大切です。詳細な審議内容は、別として、審議事項は、理事からも文書で出した方がいいと思います」との意見が出た。
また、別の理事からは「星崎さんの提案を全て否定する気はありません。私も、審議事項は、理事も含め文書で出すことが望ましいと思います」と意見が出た。
理事が審議事項を提案するフォーマットを管理会社が作るっこととなった。
案四
運営は、マンションの共有部分がつつがなく機能（警備も含め）して、清潔に保たれるよう必要な業務を行うことと、建物の維持・保全に必要な業務を行うこと、つまり管理組合の使命に徹します。
これに関係のない「欲」を一切排除します。
また、鷺沼から「防災訓練はどうするんですか？」「この案は却下でいいですか？」
星崎は、本質以外の話をしてくる鷺沼にうんざりしていたが、審議事項は、正式に文書で提出することとなり、今までのように、鷺沼以外の誰かが起案したと思わせることはなくなると思い、頷いた。
案五
上記以外に管理費を使う場合は、居住者の希望をアンケートで聞き、居住者全世帯の賛成を必要とします。
元々、管理組合の使命ではないことですから、全世帯賛成としても問題ないと思います。むしろ、そうしないと、強制的に徴収されている管理費の不適切な使用という問題が生じます。
「これも前案が却下のため却下します」と鷺沼が言った。
案六
全世帯が賛成した場合、あるいは、全世帯が賛成したと判断した場合も、特定の居住者に管理費が使われる場合は、他の居住者にも同等の管理費を使う仕組みを作ります（前回提案したものです）。
「これも前案に関わるの却下します」と鷺沼が言った。
案七
理事長が、外部に発信する言葉、文章は、全て、理事会で確認します。
鷺沼が何かを言おうとしたとき、別の理事が「理事長の言葉、文書は、全て、理事会、管理組合からになりますので、理事会でオーソライズするのは当たり前だと思います」との意見が出た。他の理事も賛成した。
案八
誰が、どんな発言をしたかを記録して議事録に残します。
一人の理事から「理事は専門家ではないので、誤った判断や発言をすることがあります。記録を残されると困る理事が出たり、発言に躊躇する者が出るのは？」と発言があったが、別の理事から「理事が組合員で決められていることから、組合員である居住者に責任を負うことはありません。無責任な発言を排除するよりも、今後の理事が参考できるように、記録を残した方がいいと思います」
他の理事も賛同し始めたとき、ＭＳＣ社の大野から「議事録を正確に作成するためには、録音して、文書を起こさなければならないため、労力の負荷が大きくなる」と発言された。
鷺沼は、管理会社の畑中に「そうですか？」と聞き、畑中が頷いたため、詳細な記録は却下された。
総会での事前質問の確認
事前質問の締め切りが過ぎたが、管理会社からは、一切内容が届かない。
星崎は、管理会社に問い合わせた。
お世話になります。
さて、通常総会事前質問については、事前質問用紙の内容は、理事が各自管理室に確認に行くのでしょうか？
それとも、そもそも各理事は確認する必要のないものなのでしょうか？
そうでなければ、「お住まいの皆さまからの声」同様、内容を送信いただけますと助かります。
総会で各理事がそれぞれ発言するのであれば、問題ありません。が、オーソライズした回答を代表して行うのであれば、内容が分かりませんと各理事は何の検討もできませんので、内容が必要になります。
既にポスティングされておりましたら、ご容赦下さい。なんらかの事情でポストに入っていませんでしたので、再投函お願いいたします。
総会での事前質問
管理会社から届いたいくつかの事前質問の中に、役員の継続任期についての質問があった。
質問は、次の内容であった。
第四回総会で質問のあった役員の継続任期について、今回の議案には入らないのでしょうか？第五回理事会で役員の継続任期について検討すると議事録に書いてありますが、検討された報告が全くありません。悪意はなくても、役員の長期就任固定化は偏った運営になるため、３年を目途とした期限を設定することは重要に感じます。
星崎は、お礼のメールを送った。
メールありがとうございます。
個人個人の意見は、各理事が会で主観的に発言し、会で集約した内容を、公の場では理事長が無機質に伝える流れになれば、前回の掲示のようなことは避けられると思います。
管理組合も管理会社もその流れを意識できれば、誤ることが少なくなりより良い管理組合運営になると思います。
質問の回答については、居住者にハレーションを起こさない作文ではなく、事実をありのままに正確に伝えることが大切で、それにより、より開かれた管理組合運営になると思います。
まだ、事前質問を読む時間が取れませんが、なんとか時間を作るようにしてみます。
数日間、星崎はボイスレコーダーで確認しながら、事前質問の回答案を書いた。
事前質問に関して、皆さんと意見が分かれる審議がありましたので、回答素案も含め、関係する審議内容について、添付いたします。
以前、理事会で決まったこと以外のことをしますと、理事会の意義が無くなり、理事会が形骸化するばかりでなく、各理事を見下し愚弄することにもなり、更には、悪しと思ったことも繰り返し行われますと、物事の善悪に鈍感になり、理事会で決まったこと以外を行える経験が増していきますと、最後には理事会が私物化されてしまうことがあると指摘しておりますので、同じミスは、再発しないと思いますが、内容が曖昧な場合がありますので、参考に添付しました。
私は、理事会ではボイスレコーダーを使用しています。
三年前に、記憶に自信がなくなったときに、脳ドックを受けておりますが、毛細血管だけの硬化で、大きな異常はありませんでした。が、はやり記憶が欠けることがありますので、メモとボイスレコーダーを併用しています。理事会でボイスレコーダーを禁止しているのは、管理会社に対してであって、個人の障害を補助する道具まで、禁止するものではないと理解しています。
これは、難聴の人に補聴器を外して理事会に参加しろとか、下半身に障害がある人に車椅子降りて理事会に参加しろとか言わないだろうと判断したからです。
またプライバシーに関するセンシティブ情報のため、あえて口外する必要はなかったと判断しております。
審議内容は、皆さんの発言を極力忠実に記載しているため、回答案としてそのまま使えませんが、「理事会で議論・確認した内容」として以下を参考下さい。
役員の再任に制限を設けることについては、次の理由で審議案が出ており、審議しております。
世間で、理事長、理事、管理組合、管理人の不祥事が絶えないことから、その原因となる組合員の管理組合活動への無関心、理事の長期就任、理事の専横化、理事、管理組合、管理会社等の癒着、理事への過度の信頼を排除する。
区分所有法の49条6項において、管理組合法人の理事の任期は2年と定め、これと異なる場合も3年を超えることはできないとあることから、その主旨を理解して、区分所有法に準じ、役員の継続就任期間を2年もしくは3年する。
ラ・アークタワータワーでは、理事会にオブザーバー制度があるため、管理組合活動に関心のある居住者を排除することはない。理事を降りた翌々期には就任可能。
就任期間中に不正があれば、理事退任後の一年の間に、確認が取れるため、不正が起こりにくくなり、起こっても把握しやすくなる。
各理事からの意見は次の通りです。
やたら居座っているのだはなく、正当な手続きを踏んでやっている。何か勘違いしていないか？
反社会的勢力が入ってきたときに排除が難しい。
審議案に反社会的勢力の話はなかったので、一緒に審議しないで欲しい。
区分所有法は、様々な不祥事が出てきて策定されたと思われるので、それに合わせたらどうか？
最後に、五分、十分で決められないので課題として残すという意見が出て、ラ・アークタワータワーニュースに記載した通り、検討課題としています。
総会
総会は、淡々と進んでいった。
参加人数は三十名程。次期理事を省くと二十名弱しか参加してない。
不都合な内容も含め、理事会での審議内容を伝えていないことが、組合員の無関心を招いているようだ。
事前質問にあった役員継続就任期間についての回答になった。
全くオーソライズしないまま鷺沼はどう回答するのか？星崎は、関心を持って聞いていた。
鷺沼は、今まで出てきた事前質問は全て全文読み上げていたが、役員継続就任期間に関しては、「継続任期について、今回の議案には入らないのでしょうか？」という質問についてですが、ラ・アータワーニュースに記載したとおり、次期理事会で検討することとしておりますと回答した。
おそらく、全文を読み上げればその内容が議事録に載ることになるからだろう。
総会の後、第九期理事が集まった。
畑中から役員を決める話があった。
鷺沼を推薦する沖田はいない。鷺沼も立候補しない。
しばらくの時の後、一人の理事が、「理事長は続けてもいいのか？」と質問があった。鷺沼はにやけた。
その理事が、鷺沼を推薦し、鷺沼が理事長となった。
長となる者、我を捨てないといけない。やりたいと思う者がいない中、勘違いをしている鷺沼だけはウエルカムのようだ。
星崎も、鷺沼を排除するのではなく、改心するように導きかった。
