夢のツインタワー（9）不動産鑑定、そして疑念
不動産鑑定、そして疑念
阪神土地企業への投資は、一応の成功であったが、投資姿勢としてはやや中途半端なものであった。日本観光センターには、できればもっと思い切った額を投資し、大きな成果を得たい。
佐々木から日本観光センターについての情報を入手した私は、自分なりの調査を始めた。いくら佐々木が信頼できる投資仲間とは言え、自分として納得のいく銘柄でなければ巨額の投資をすることはできないからである。
まずは日本観光センターが保有する不動産について、きちんとした価値評価をしなくてはならない。
観光センターは、長年保有してきた八重洲口の土地３，７００㎡の借地権のうち、持分の４７％を２０００年の１０月に翡翠不動産に売却していた。
売却代金は２０５億円であった。そして同じ２０５億円で、翡翠不動産が建設した中央区芝に所在する芝セレスシティビルの土地（面積７，６８０㎡）と建物（延床面積６１，０００㎡）の持分４１％を買収していた。
つまり八重洲の借地権の半分近い持分を２０５億円で売り、同じ２０５億円で新築される芝セレスシティビルの土地建物の持分４１％を買ったということである。事実上の不動産の等価交換である。
この取引は、２０００年の９月に行われていた。芝セレスシティビルの完成は２００２年の４月である。日本観光センターが経営するホテルは、芝セレスシティホテルと名称を変更し、このビルの１５階から２０階に入居していた。
これら不動産について、取得した登記事項証明書を根拠に知人の不動産鑑定士に評価を依頼してみた。まずは、建物は別にして、八重洲口借地権５３％、芝セレスシティビルの土地所有権４１％の評価を得ることとした。
そして、その評価結果から、重大な疑念を抱くことになるのである。
日本観光センターが保有する八重洲借地権５３％の鑑定評価は、２３０億円であった。この鑑定評価から売却された４７％を算出すれば、２０４億円となる。実際の取引価額は２０５億円だから、鑑定評価とほぼ一致する公正な取引であったと理解できる。
ところが、観光センターが翡翠から買取った芝セレスシティビルの土地４１％の鑑定評価額は７７億円であった。実際の取引価額は１３０億円である。鑑定評価より７割近くも割高で買っていることになる。
この鑑定結果を、私は佐々木に電話して伝えてみた。
「佐々木さん、鑑定結果が出ましたよ。八重洲の方は予想通りだったのですが、芝の方は驚くほど低い。」
「いくらですか。」
「八重洲が２３０億円、芝は７７億円です。」
「ひどい・・・。本当ですか。芝の取引値は１３０億円ですよ。観光センターが翡翠から１３０億円で買った土地が、７７億円の価値しかないのですか。」
「そういうことになりますね、残念ながら。念のため、国税庁のホームページで路線価を調べてみましたがね、㎡当り１９０万円ですよ。取引の総額から㎡当りの単価を計算すると４１３万になりますから、路線価の２倍以上ということですね。」
「はい、確かにそうなりますね。」
「取引のあった２０００年といえば、デフレ不況の真っ只中ですよ。この時期に路線価の倍額以上は無茶ですよ。」
「確かにそうですね。路線価は、相場より若干低いぐらいですよね。」
「はい、不動産の常識で言えば、路線価は相場時価の８掛けというのが一般的な考えです。この路線価から妥当な取引価額を算出すると、
（１９０÷０．８）×７６８０×０．４１
という計算式になりますよね。」
「なるほど、１９０万が路線価だから、０．８で割り戻せば、㎡あたりの時価ですね。７６８０㎡の４１％を売買したわけだから、そういう計算式になりますね。」
「この計算でも、やはり７５億円ほどになります。これは簡便な計算方法ですが、鑑定士の評価との乖離はないでしょう。」
「鑑定士の評価が７７億円ですか。ほぼ一致しますね。」
「これが常識的な線ですよ。翡翠が売主で観光センターが買主なら、相場の７割増ということになりますね。」
都心の地価水準は、２００３年頃から明らかな上昇を始め、２００５年、２００６年には、急激な上昇を記録する。
しかし、この取引のあった２０００年の頃といえば、まだまだ都心といえども、路線価や公示地価も急騰はしておらず、その路線価や公示地価からかけ離れた価額で取引もされていなかった。
「藤堂さん、ショックですよ。前からどうもおかしいとは思っていたんですよ。しかし、ここまでひどいとは・・・」
「結局、翡翠系の人間が、観光センターの経営を牛耳っているということでしょう。逆らえば、次の株主総会で首を切られる。それが怖いから、誰も翡翠のやりたい放題にブレーキをかけられない。」
「実は藤堂さん、僕には、もう一つ気になることがあるのです。もちろんこの２社の取引について、です。」
「まだ何かあるんですか。」
「とにかく調べ直してみます。」
佐々木は、とにかく両社の取引を調べ直してみると私に約束して、その日は電話を切った。
翌日、今度は佐々木から電話があった。
「藤堂さん、セレスシティの建物取引でも翡翠への不当利益供与が行われています。」
「どういうことですか。」
「翡翠不動産の２００３年３月期の中間決算短信を見て下さい。一旦電話を切りますから、見たら連絡して下さい。」
「わかりました。」
観光センターが、翡翠不動産から購入した芝セレスシティビル土地建物の持分４１％の取引価額は、２０５億円。内訳は土地１３０億円、建物７５億円である。この建物売買金額７５億円にも、翡翠に不当に供与された利益が隠れているというのである。
翡翠不動産は取引が決定した２０００年１０月のプレスリリースで、「２００２年に建物を引渡すが、売却益は発生しない見込みである。」と発表していた。ビル建物は、工事代金相当額で観光センターに転売するということである。
ところが佐々木に言われたとおり、翡翠の２００３年３月期の中間決算を確認してみると、芝セレスシティビル建物売却益として、１０億６千万円が計上されていた。つまり工事代金６４億４千万円の建物を７５億円で日本観光センターに買わせていたのである。
私は確認すると直ぐにまた佐々木に電話をかけた。
「今、見ましたよ。右から左に建物を転売するだけで１０億６千万円の利益。土地建物合わせて６３億６千万円の不当利益供与ということか・・・。」
「本当にふざけてますよ。」
「しかし、佐々木さん、よく気がついたね。」
「簡単ですよ。建物の取引で利益が計上されているかどうか、取引のあった期の翡翠不動産の決算書をチェックしただけです。」
「いやいや、それがなかなか気がつかないものです。あなたの分析は、やはり大したものだ。」
「そんなことより藤堂さん、どうします？株を買って協力してくれますか。」
「もちろん買いますよ。問題の多い会社ですが、時価３００億円以上の不動産資産を保有していることは間違いない。今の株価は２５０円程度。発行株式数が２千万株だから時価総額が５０億円。実質ＰＢＲは０．１５倍ほどです。これはやはり買いでしょう。」
「藤堂さんは、目標株価をいくらぐらいに考えますか。僕は、だいたい７００円から８００円ぐらいに考えてるんですが。」
「そんな気の小さいことは言わずに（笑）、目標１，０００円ということで、頑張りましょう。」
観光センターの保有する資産内容からすれば、１株当り１，５００円の価値があるわけで、それぐらいの株価がついてもおかしくはない。しかし不動産の含み益を現金化する場合には、課税されるわけで、その点も考慮する必要がある。また、現実が理論の通りにいくとも思えなかったので、その７割ぐらいで１０００円と考えた。
大雑把な試算だったが、それぐらいにはなるのではないかと期待していた。
