日本初のタワマン 築５０年なのに建て替え出来ない
この物語はフィクションです。
登場する人物・団体・店・名称等は架空であり、実在のものとは関係ありません。
え？似たメニューを知ってる？それは偶然です。偶然ですってば。
今日は何を飲もうかな。
うん。今日は格安チェーン店にしよう。
○高屋だ。
ネギタワー味噌ラーメンを食べたくなったので訪問。
早速乾杯！（終わりの始まり）
いつ飲んでもビールは旨い。
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日本初のタワマンが築５０年にも関わらず建て替え出来ない記事があった。
※参考。【日本初のタワマン】築５０年でヒビだらけでも建て替え出来ない
https://gendai.media/articles/-/158537
現在次々とタワマンが建てられてるが、どの建物であろうがいずれは直面する問題である。住民には申し訳ないが、将来どのような問題が発生するのか一足先に見ることが出来る好例と言えるだろう。タワマン在住中・検討中どちらの方にも参考となる問題とは一体どのようなものだろう？
場所は埼玉県の北与野駅徒歩１分という超好立地だそうだ。流石タワマンである。さいたま新都心駅も徒歩９分らしいので、その点でも好立地と言って良いだろう。
最盛期には１億円で売れる部屋もあったそうだ。おそらくバブルの頃だろうが、今では建て替えることも出来ない辺り栄枯盛衰を感じる。
嘆いても仕方ないし老朽化の問題は避けられない。タワマンとは言え昔の建物なので当然ながらオートロックは無くエレベーターを含め建物内の設備すべてが古い。更に暖房はセントラルヒーティング方式だそうで、その費用も高額とのこと。
５０年前当時としては最新の設備を仕入れたのだろうが、時代の進歩に置いていかれた建物と言って良いだろう。現在のタワマンも同じ道を歩むと考えておいた方が良いと思う。
東日本大震災では建物全体がヒビだらけとなり修繕に莫大な費用が掛かったそうだが、それに関しては東日本の大規模な範囲が甚大な被害を受けた天災なので仕方ないと言える。
ただ古い建物だけにダメージも深刻だったのだろう。その後も年中工事しており、現在は配電盤の工事をしてるそうだ。
修理業者の人から聞いた話では（戸建も同じだが）築５０年も経つと水道ガス含め配管系が特にダメージが大きいらしく、早いうちに総入れ替えしないと老朽化や腐食などで本来の性能を発揮できなくなるとのこと。
見た目は悪いが表に配管が剥き出しな物件は比較的安価に施工できるそうだ。反対に「壁の中に配管を通してる物件」は最悪、一部の壁を壊して施工→壁を元に戻す工程が発生するので費用も跳ね上がるそうだ。
後日のメンテを考慮した作りであれば良いが、見た目だけを気にした物件では修繕費用も跳ね上がるということだろう。目先だけで選んでは後悔する典型例と言えるのかも知れない。
５０年で大規模修繕は４回行われたそうで、昨年の大規模修繕では外壁を塗り替えるための「足場を組むだけ」で億単位の費用が掛かったそうだ。
足場を組むだけでそんなにお金が掛かるのかと驚いたが、２１階建てのマンションでその金額なら現在の５０階以上あるマンションなどいくらになるのか想像もつかない。少なくとも倍以上の費用が掛かるのは間違いないだろう。
現在は修繕積立金で賄えてるそうだが今後は不足するかも知れない。年金生活者を含めた低所得者には厳しい未来が待ち受けてると言える。
当初は開発を手掛けた住友不動産系列が管理会社だったそうだが、現在は無関係な会社が担当してるそうだ。財閥系に比べればサービスの質が落ちるのは仕方ないとはいえ電球の付け替えすら動いてくれないとのこと。
どのような契約となってるかは不明だが、サービス内容に電球の付け替えが含まれてるのであれば管理会社の怠慢と言わざるを得ない。
しかしながら管理会社と言っても千差万別な上、サービス内容も異なることはあらかじめ知っておいて欲しい。
賃貸物件の営業をしてた頃に所属してた店も管理会社を兼任してたが、掃除や電球の交換などは全て大家が行う契約にしてたので、物件の清掃状況などは大家次第という感じだった。（滞納家賃の取り立て・住民トラブル・夜逃げ物件への対処など大家個人が行うには荷が重い作業が主業務。つまり問題発生しない限り何もしないが管理費は安かった）
（推測となるが）月々の費用は安いがサポートも手薄な管理会社を選んでしまったのではなかろうか。不動産系に限らないだろうが（特に不動産系は）安くなくても「悪い」が普通にあるので、有名かつ評判が良い業者を選んで欲しいと切に願う。
色々と問題が山積みの同マンションだが、数年前に建て替えが議論になったものの反対の声が強く立ち消えになったそうだ。
反対する住民の多くは初期から住む高齢者たちとのこと。
なぜ反対したのか理由を尋ねると「建て替え後に同じ広さを確保するには１千万円以上が必要なこと」「工事中の３～４年間の仮住まい費用は全額自己負担となること」「建て替え完了まで生きてるか分からないのに、知らない土地で仮住まいしたくない」だそうだ。
「金額負担無し」でどの程度狭くなるかは不明だが、この機会に終活に向けて整理を進めれば良いのでは？と思わなくも無いが、後者の理由は納得しかない。それは反対せざるを得ないだろう。
不動産業者は「建て替えでさらに価値が上がる」との売り文句で営業してるそうだが近年の資材・人件費高騰が問題を深刻化→結果として「（建て替えるべきなのは重々理解してるが）建て替えられない」状態に置かれてるとのこと。
そもそも不動産業者の「価値が上がる」は眉唾どころか大多数の住民には無意味＆有害な文言だと思う。
転職するかのように次々と別物件へ住み替える人や（自分が住む家ではなく）投資として購入した人ならば価値が上がることを喜ぶだろう。
しかしながら大多数の住民は「終の棲家」として購入するのではなかろうか。価値が上がる→評価額が上がる→固定資産税も値上がりするということだ。税金が高くなり喜ぶ人など皆無なことは言うまでもない。業者のポジショントークに騙されてはいけない。
とは言えこのまま放置しては益々問題が深刻化することも事実。
↓このような事態になる前に対処が必要なのは言うまでもないだろう。
※参考。杉並区で住宅倒壊、マンションになだれ込み住民避難
https://www.yomiuri.co.jp/national/20251002-OYT1T50051/
第三者の立場としては「問題を先送りしてるだけで時が経つほど問題が深刻化するのに。。」と思わなくもないが反対理由も理解できる。現在建築中のタワマンも似たような未来が待ち受けることだろう。
歴史は繰り返すので同マンションの今後の姿は要注目だし、取り返しのつくうちに他のタワマン群も対策を考えた方が良いと強く感じた今日この頃だ。
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ちょっと何言ってるか分からない？安心しろ。私もそう思う。
頼んだメニューはこちら。
・そら豆
・ネギタワー味噌ラーメン
そら豆
安定の旨さ。
ホッピーセット
こちらも間違いない旨さ。
ネギタワー味噌ラーメン
こんなにたっぷりネギが盛り沢山なのにわずか７６０円である。安い。ネギ好きにはたまらない。旨い。
総じて満足。今どきのラーメンは千円近くする中この価格帯で提供してくれるのも有難い。気になる方はチェックして欲しい。また来ます！
ごちそうさまでした。
