第70話 旧23区964万人を6都市圏660万人に再編した時の地代の補償 ～**TDR（Transferable Development Rights：移転容積率）**～（280点）
東京(本物)23区――964万人の巨星を「6 × 110万人セル」に畳み直した〈星屑リロケーション〉から３年。理翔・淡雪・先生は、どこで誰が痛みを受け取り、どんな手当で乗り切ったのかを胸に刻み直す“現地巡礼”に出る。
ポイントは３つだ――
①地価が半減したエリアの地主をどう説得した？
②６セル境界部の「谷地価」は誰が穴埋め？
③304万人はいかなる属性で、どこへ去った？
答えは〈共有リスク債〉〈TDRポイント〉〈移住ダブル・インセンティブ〉にあった。以下、小説仕立てで、その舞台裏を追う。
---
プロローグ──夜明け前の西日暮里「地価ダイブ 38 %」地点で
> 〈土地を握ったまま溺れるか、空気を握って泳ぐか――答えは“権利の再梱包”だ〉
――先生の黒板メモ
JR西日暮里旧高架下。空室になった古アパートに映る朝焼けを前に、理翔は地価ヒートマップを開く。旧23区で最大の下落幅 -38 %。「でも、ここの地主は誰も破産してないんだよ」と淡雪。
---
第一章 地主たちが呑んだ“空気のコイン”──〈TDRポイント市場〉
1.1 地価下落の事実
旧23区平均地価は改革初年度に▲27 %。
特に環状７号線より外側で▲30〜40 %が頻発。
1.2 補償メカニズム
1. 土地持分 1 m² につき「TDRポイント」を無償交付
都道府県が上限 FAR を緩和し、再開発地区のデベロッパーがポイントを買い取る仕組みは、東京都の既存 TDR 制度を敷衍したもの 。
～～～～
ざっくり一行で
「自分の土地を “これ以上は建て増ししません” と約束した人に〈開発権ポイント〉を渡し、それを “もっと高く建てたい” デベロッパーが買い取る――結果、地価が下がった側は“ポイント売却益”で損を埋め、高層開発側は追加容積を合法的に得る」──それが**TDR（Transferable Development Rights：移転容積率）**の考え方です。
---
1. なぜ「ポイント」で補償できるのか
仕組みの主役 やること 得るもの
下落エリアの地主 「うちの敷地にはこれ以上フロアを積みません」と宣言 1 m²あたり TDRポイント（＝売れる開発権）
再開発エリアのデベロッパー 規定容積率（FAR）の上限を超えて建てたい 行政が認める“追加FAR”を、ポイント購入で確保
都道府県（行政） ポイント発行・取引所の監督、上限FARの枠を用意 地価補償コストを“新規税負担ゼロ”で実現
・キモは “容積率＝お金” という事実
東京（都雇圏50万人以上都市のこと）の都心部では FAR 100％ ≒ 数百万円/坪 の価値を持つこともある。
下落エリアの地主に「開発できない分」をポイントで渡し、それを都心部で“現金化”させることで、税金をほとんど使わずに補償できる。
---
2. 既存の東京都TDR制度を“敷衍”したとは？
東京都はすでに
・防災街区整備事業
・歴史的建造物の保存
などでTDRを部分的に実施しています。
> 例）京橋の「明治屋本社ビル」は保存のために余剰FARを隣接再開発ビルへ移転。
今回の物語では、これを 「地価急落エリア全域」に一気に拡張 し、
1. 都が 一括でポイントを発行
2. 売買は “TDR取引所”（不動産証券取引所の亜種）でオープンにマッチング
3. 都心６セルでは 基準FAR＋最大20〜40％上乗せ まで受け入れ可
…という大規模モデルに“敷衍（＝横展開）”した、というわけです。
---
3. 流れを時系列で見ると…
1. 宣言
地主が「転用制限地区」に指定する
土地登記に “追加建築不可” の担保設定
2. ポイント発行
既存FARとの差分 × 敷地面積 = 発行ポイント
電子的に口座付与（株式のように保管）
3. 売却
別の土地のデベロッパーが取引所で購入
市場価格は需給で変動（平均：坪1100万円エリア→1ポイント＝約60万円）
4. 建設許可
デベロッパーは購入ポイント枚数分、上限FARを引き上げ
5. 納税・分配
取引額の数％が基金にプール→谷地価買い取りやインフラ整備へ再注入
---
4. どのくらい「損失補填」できたの？
地価▲30％ の外縁エリア
例：坪200万円→140万円（▲60万円）
取得ポイントを坪あたり 1.1ポイント とすると
1ポイント平均売値 ≒ 60〜70万円
→ “帳尻がほぼトントン”
> 先生曰く
「土地は薄くなるが、権利は溶けない。場所から価値を引きはがし、欲する者へ流す――それがTDRだ」
---
ミニ Q&A
Q A
地主はポイントを“売らずに”持っていたら？ 株と同じく値上がり期待でホールド可。相続税評価は7割減としたため“節税ツール”にも。
取引所が閑散だったら？ 行政が“最後の買い手”として最低買い取り価格を設定（基金が充当）。
地上げ・ばらまきの弊害？ ポイントは「下落地区でのみ発行」「受入地区も限定」のため、思惑買いを抑えた。
---
まとめ
> 旧23区を割って地価が落ちる──そのショックを「紙の取引」でマネーに変換し、持ち主も都市も ウィン‐ウィン にしたのが TDR。
理屈はシンプル、運用は職人芸。だが“地価ダイブ”をクッションで受け止めた立役者であることは間違いありません。
～～～～
2. ポイント売却益＝平均15 %超の“逆転リターン”
東京駅東側の再開発で FAR 900-→1300％ にアップし、坪単価1100万円超エリアがポイント買い取りに殺到。
3. 長期固定資産税減免
住宅用地100 m²以下なら10年間は評価額を旧基準のまま据え置き。
4. 土地再配分（LRA）で残地を“狭く価値高く”
日本型土地区画整理の先例と同じ手法が使われた。
> 「紙切れみたいなTDRが地主の“呼吸管”になったんだ」と先生。
＝＝＝＝
ざっくり一行で
LRA（Land Readjustment：区画整理＆再配分）＝「地主全員で土地を いったん“合体させて” 道路・公園・駅前広場を差し引き、残りを 小さく整形し直して返す」。
‐ 面積は 10〜30 ％ 減るが、インフラ完備＋用途地域アップで 坪単価が跳ね上がる ──その “価値差益” で減歩を呑んでもらう、というメカニズムです。
---
1. 土地区画整理（日本の先例）の基本ルール
手順 中身 地主にどう見える？
① “土地区画整理組合” を結成 地主＋行政＋デベロッパーで事業主体を作る「ご近所全員で 1 枚のジグソーパズルを組み直そう」
② 全土地をプール 登記上は一括仮換地「私の50坪も、隣の30坪も、一度“共有プール”に」
③ 公共用地を“減歩”で確保 道路、公園、駅前広場、公共施設用地に 10〜30％カット「みんなで少しずつ面積を出し合ってインフラを作る」
④ “保留地”を捻出 売却目的の区画。販売益で事業費を賄う「この角地は組合が売って道路工事の資金に」
⑤ 再配分（換地） 整形された小ぶり区画＋用途指定Upで返却「元の50坪→42坪に縮むが、三角地→整形角地＋建蔽率UPで坪単価2倍」
---
2. 今回の《六セル化》でどう使われたか
⬛ ステップA：“旧23区”をセル単位で再区画
“六つの 110 万人セル”ごとに LRA特区 を宣言。
外周3 km × 内周3 km の“方眼ブロック”を一気に土地区画整理へ。
⬛ ステップB：メッシュ内インフラを先に確保
インフラ 減歩率 目的
30 m 幹線+LRT軌道 5 % 都心⇄副都心15分を保証
歩行者デッキ & 緑の帯 3 % “徒歩4分都市”の動脈
小学校+保育複合 1 % 片働きでも徒歩送迎
エネルギー拠点 1 % 地産地消マイクログリッド
⬛ ステップC：残地を“狭く価値高く”
減歩後の宅地は 平均‐18 ％の面積。
しかし
道路幅員 6 → 15 m
FAR 200 → 350 ％
用途地域：一低→近商 or 二住
結果、坪単価 +60〜120 ％ ⇒ 目減り面積を“値上がり益”がオーバーラン。
> 先生（都市経済学）の黒板
「土地は“面積×単価”ではない。インフラ×規制緩和 が掛け算で効く。
面積を減らしても 単価を2倍 にすれば資産価値はプラスになる」
---
3. 地主が「納得」したポイント
1. “保留地売却益”で組合がインフラ全負担
個々の地主は 金銭負担ゼロ（減歩のみ）。
土地の中のうちマンション業者に高値で売るところの事よ。その販売代金で他のお金を賄うのだ。
2. 換地前に事前評価書を提示
①現在地価 ②予測地価 ③目減り率 を試算。
△18％面積減 vs 予測地価 +75％ ⇒ 純価値+48％ を可視化。
3. TDRポイントとセット販売
LRAで減った分×0.2 に相当するTDRポイントを同時付与。
売却で平均 +800 万円／戸のキャッシュイン。
4. 再建築期間中の仮住居・賃料補助
国交省基金＋地方債で調達／最大3年・月8万円。
---
4. “境界地価が下がる問題” への処方箋
セル間“クッション帯” をあえて
工業・物流（FAR 400％／固定資産税減免）
大学・研究所（国有地払い下げ）
に指定。
商業／住宅とは別の需給が立つため、地価ギャップの痛みを産業誘致益で相殺。
---
5. 旧23区を離脱した 304 万人はどこへ？
行き先 人数 主な動機
関東近県セル（栃木・群馬・茨城・山梨）150 万 通勤1.5h→40分＋住宅2/3価格
東北・甲信越セル 60 万 親介護・リモート移住
中京・関西圏セル 40 万 企業転勤＋Uターン
九州・四国セル 30 万 スタートアップ補助金／里帰り出産
海外（日系コロニー・東南アジア）24 万 オフショア開発・現法駐在
> 先生の締め
「LRAは“面積を捨てて質を取る”装置、TDRは“権利を紙にして価値を持ち運ぶ”装置。
この二段ロケットがあったからこそ、23区縮減ショックは怒号でなく合意で終わったのさ」
＝＝＝＝
---
第二章 ６セル境界の〈谷地価〉―穴埋めは誰のポケット？
2.1 境界帯３ kmの問題
セル中心地（新宿・池袋・品川・上野・錦糸町・豊洲）同士の距離はおおむね 6-9 km。中間帯では商圏が重なり、空白も生まれた。結果、地価はセル平均より▲22 %下振れ。
2.2 “共有リスク債”とプール金
地価安定化基金：旧東京都と国が3,500億円のプールを創設。
地方債+国保証：境界帯の地権者は買い取り請求権を持ち、基金が7割を買い取る。
再販益は基金へ戻し：景気回復後に再開発して売却した分は原資回収へ。
> 理翔「保険みたいにリスクを社会化しつつ、値上がり益はちゃんと戻すわけか」
淡雪「うん。“谷”が“谷”で終わらない仕掛けね」
---
第三章 304万人の行き先とプロフィール
行き先 人数 主な属性 誘因
関東・山梨 110万人 リモート可のホワイトカラー30代、子育て世帯 住居補助120万円＋住宅取得税控除
中京・近畿 62万人 自動車・機械系エンジニア、芸術系学生 研究拠点移転＋学費半減
九州・沖縄 48万人 半導体関連技術者、観光業、Uターン組 TSMC波及×住宅価格1/2
北海道・東北 45万人 食品加工、農業IoTスタートアップ 新幹線延伸／法人実効税率16 %
海外(ASEAN圏) 39万人 リモート案件フリーランス、退職者 為替差益×生活コスト1/3
> 先生「“余剰”ではなく“輸出”と呼ぼう。過密人材が全国と海外へ散った。」
3.1 移住ダブル・インセンティブ
1. 世帯40万円＋子ども1人30万円の移住支度金。
2. テレワーク手当最大年100万円：企業に支給し、給与手当で従業員に還元。
---
第四章 理翔たちの実踏──荒川セル×板橋セルの境界線
4.1 荒川河川敷「旧町屋-西尾久」
満潮時の浸水リスクが再評価され住宅地価▲35 %。だが区画整理で防災公園＋野球場が整備され、TDRポイント跳ね上がり14％の含み益。「地価は下がったが“土地株”で損は帳消し」──70歳地主の言葉。
4.2 板橋区大山商店街
中心地となった池袋セルと練馬セルのはざま。商店主の木札は“共有リスク債”で買い上げられ、シャッター通りを回避。そのまま都立大学のオープンキャンパス街区に再生。
---
終章 ほころびは、まだある
セル間高速鉄道の赤字：IC式課金でピーク差別運賃実験中。
住宅ローン焦げ付き率5.2 %：下落を読み違えた投資家の傷跡。
文化資産のばらつき：上野セルは美術館過多、錦糸町セルは不足。館の“貸し借り”実証開始。
> 淡雪「再配分は“完了”じゃなく“呼吸”。まだ息継ぎは続くんだね」
理翔「でも、酸素は回った。あの頃みたいに窒息しそうな通勤地獄はもう無い」
先生「地価ダイブを呑み込んでなお、街は歩ける。――それが都市の免疫力だ」
---
参考にした主なリアル制度・報道（抜粋）
東京23区外縁の地価下落率と土地取引調査
国交省資料「都市再開発におけるTDR活用」
東京都市計画局「高度利用地区 FAR 緩和」
国交省「大都市地域における土地区画整理の手引き」
総務省「東京圏からの移住支援金制度」
経産省「テレワーク導入補助金」
内閣府「地方創生移住人材バンク」
日経クロステック「TSMC 熊本工場波及効果」
MLIT「大都市圏地下鉄混雑率2022」
日本不動産研究所「住宅ローン焦げ付き率の推移」
物語はフィクションだが、補償スキームや人の動きは既存制度の拡張線上で描いた。東京(本物)の解体は、地価リスクと向き合う“社会的呼吸”の実験でもあった――。
