伝貰の謎①
韓国の不動産制度『伝貰』について考察したいと思います。
チョンセ・ジョンセと発音するこの伝貰、
韓国で住居を借りるときに払う一時金なのですが、
日本における敷金や保証金とはどう違うのでしょうか？
ちょっと調べてみました。
まず、下記の記事を読んでください。
https://ii.gger.jp/archives/1080669165.html
2014年に「IMF」が警告した伝貰についての記事です。
ちょっと長いですが、コメントも全部転載します、合わせて読んでください。
＞国際通貨基金（IMF)はこのほど、韓国に関する報告書で、
住宅を賃貸する場合に高額の賃貸保証金を貸し主に預ける代わりに家賃を設定しない
「伝貰」と呼ばれる独特の制度が、
金融機関の構造的なリスク要因になり得ると警告を発した。
IMFが高額な賃貸保証金を問題点として指摘するのは今回が初めて。
韓国企画財政部（省に相当）と金融当局によると、
IMFは先月作成した韓国に関する「年次協議報告書」の付属報告書で
「韓国だけに存在する独特な賃貸保証金制度が金融機関の構造的な負担になる可能性があり、韓国政府は留意すべきだ」と指摘した。
年次協議報告書は今月末にも韓国政府に伝達される予定だ。
IMFは「賃貸保証金が上昇している状況で、住宅価格が下落すれば、保証金相場も下落し、物件所有者が入居者に保証金を返却するのが難しくなる可能性がある。その結果、保証金ローンを提供した金融機関にも負担が生じる」と指摘した。
500兆ウォン（約47兆7000億円）規模とされる韓国の賃貸保証金市場は、入居者が物件保有者に現金を貸す形態となっており、韓国では賃貸保証金が住宅価格に比べ上昇し過ぎているため、金融システムの不安要因になり得ると警告したものだ。
IMFの年次協議報告書は、加盟国の経済全般を毎年評価するものだ。
IMFが韓国の賃貸保証金制度に警告を発したのは、保証金の額が2009年以降、約40％も上昇するなど、危険レベルに達したためとみられる。
不動産情報サイト「不動産114」の調査によると、全国のマンションで住宅価格に占める賃貸保証金の割合は08年の42％から昨年末現在で65％まで上昇した。ソウル市では、江南区、江西区などで80－90％に迫る物件が登場。
昨年11月現在で同割合が90％以上の物価は4万5338戸に達した。
しかし、韓国の金融当局は賃貸保証金を個人による金銭の貸し借りとは見なさず、
賃貸保証金の構造が金融機関のリスクとなり得ることに対する対策も立てられていない。
また、韓国政府は賃貸保証金の規模を推計するだけで、正確な統計をまとめていない。
IMFも「韓国政府には賃貸保証金に対する公式統計がない」と指摘し、
「韓国政府は政策的に賃貸保証金を月々の家賃へと転換し、リスク負担を軽減する必要がある」
と分析した。
賃貸保証金が危険レベルにまで上昇し、
住宅賃貸市場では入居者が割安な保証金と月額家賃を組み合わせた物件を探すケースが増えている。
ソウル市麻浦区の不動産仲介業者の案内板には、高額の賃貸保証金を預ける代わりに家賃はゼロという従来型の物件はなく「保証金1億ウォン（約950万円）・月額家賃150万ウォン（約14万3000円）」といった物件が大半を占めていた。
仲介業者の従業員は「以前は賃貸物件の大半を賃貸保証金物件が占めていたが、最近は9割が月額家賃物件だ。オーナーが家賃を選択するケースも多いが、入居者も急騰する保証金を工面できず、保証金が高い物件を避け、家賃物件を選ぶ傾向がある」と指摘した。
その結果、住宅賃貸取引に占める家賃物件の割合が急速に上昇している。
国土交通部（省に相当）によると、11年第1四半期（1－3月）には、住宅賃貸取引23万8536件のうち、家賃物件は11万2370件（32％）だったが、12年第4四半期（10－12月）には34％、昨年末には39.8％に高まった。
国民銀行のパク・ウォンガプ専門委員は「家賃物件は銀行の預金金利よりも2－3ポイント高い収益を安定して得られるため、低金利基調が続く限り、物件保有者が家賃を好む現象が目立ちそうだ」と話した。
専門家は急騰する賃貸保証金が金融市場の不安要因となるだけでなく、内需低迷にもつながるとして、対策を急ぐ必要があると指摘する。
政府も賃貸保証金の安定化を図るため、追加的な措置を検討している。
徐昇煥国土交通部長官は10日、国会でも政府・与党協議で「賃貸保証金の上昇率が前年よりも高く、依然として不安な状況であり、必要な措置を検討している」と述べた。
住宅産業研究院の南熙竜院長は「政府は急騰する賃貸保証金市場の状況を住宅問題としてとらえるだけでなく、金融リスクを管理する意味で扱う必要がある。賃貸住宅市場が家賃物件主体に再編されているため、賃貸保証金物件に集中している政府の住宅・金融支援対策を家賃物件に合わせて見直すことが求められる」と提言した。
>>1:ついにIMFもツッコミ入れたかｗこれ辞めないとヤバイと思うが辞められるのかね？
2: ＩＭＦも黙る程の危険度
4: いいからストレステストの結果出せ、出せない理由でもあるのか
>>4:日本に負担背負わせる方策模索中。これが出ないとユダ金が自腹斬るか、
さもなくば韓国を見捨てるか。しかし韓国には尋常でない手間をかけてきた。
日本にけしかける犬として、長期的には混血の種人として、これ簡単には切れん
7: ＞住宅を賃貸する場合に高額の賃貸保証金を貸し主に預ける代わりに家賃を設定しない
これって買ってるのも同じじゃないの？
素直に買う方が自由になる分ましな気もするけど、かなり割安だったりするのかな。
10: >>7出て行く時には保証金を全額返還するシステム(敷金と同じ)
89: >>7超高額の敷金みたいなものなので契約満了後には戻ってくる（ことになっている）
これを元手にオーナーは株に投資したり、別にマンション買ったりするので、ガッツリ払ってくれる人の場合、激安家賃に設定しても十分元が取れるし家賃未払いの心配もない。
逆に、これが少ない場合は、家賃を高めに設定してリスク管理する。
8: チョンセは破綻するのが見えてたしな、しかしチョンセを前提にローンを組んでる奴も多いだろうしすぐには禁止にはできないが、どう軟着陸させるのか
9: 敷金がべらぼうに高いが家賃いらない制度だもんな、だから入居者が敷金を金融機関からローンするわけだ、家主は敷金を資産運用して金利を得る、どっかで詰まると破綻するシステム
13: 韓国経済は絶好調だよ！IMFの言うことなんて聞く必要は無いよ。
きっと世界は韓国の優れたシステムに嫉妬しているだけ。IMFの妨害に負けずにガンバレ韓国。
16: 今日も韓国経済絶好調ｗ
19: デフレ不況で低金利、大家が店子から預かった保証金をヤミ金で運用しても、
家賃代を満たないので保証金が高くなっている？
さらに、大家からの預かった金の融資先のなくなったヤミ金業界も崩壊寸前ということ？
20: >>19うん、利子で家賃賄うってのが元々無理なんだよ
金利を上げるか保証金上げるしかなくなって行くー＞金融システム崩壊
21: 普通に月額家賃に転換できない理由って何なんだろうな、大家側だってきついだろ
22: >>21滞納するからじゃね
24: >>21>>22納得。さらに、居座って出て行かない。ゴネまくって大暴れをする。
28: >>24在日かよw
25: >>22大正時代に朝鮮人に家貸して、家賃バックれが多発したそうな、朝鮮人が先払いに拘るのは朝鮮人をよく知っているからさ。
77: >>25 >>22大正時代に朝鮮人に家貸して家賃バックれが多発したそうな、朝鮮人が先払いに拘るのは朝鮮人をよく知っているからさ
↑ 日本人だから、こういう仕組みのある国へ赴任して仕事をしなければいけない同胞には「お気の毒さま」としか言えないが、踏み倒しばかりするクズ民族には
「あ る 意 味 」 大変合理的な習慣ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ。
27: 世界には面白い仕組みがあるもんだ。家賃払わない奴らに貸す事を前提とした仕組みなんだね。どうせ家賃払わない→保証金高額化→やっぱり家賃払わない→もっと高額化→ウオン高→不況→大家破たん、というスケジュールを順調に歩んでいるね。
30: すでに韓国の民間経済は破綻している。あとは表面化するだけ。今年の夏までに崩壊する。
韓国三原則を遵守しよう。
1）放置、2）無視、3）関わらず
つまり支援とか耳を貸さない、村山のような売国奴行動はしない。在日の暴動や工作に備えて監視する。在日韓国人や韓国籍のものの犯罪は即強制送還して日本から超先陣を追い返す。日本の企業は韓国かた投資を引き上げる。
66: >>30そんなん何度聞いたことか、またするする詐欺ですね、韓国経済はまだまだ続きます
たとえ、チョンセが崩壊しても、ウォルセで不払いが頻発しても、企業のむりくり出した利益を配当金で欧米ファンドに持っていかれても、世界有数の経済国家として倒れることを許されずに続いてゆきます、なんという煉獄ｗ
111: >>30:日本は投資は引き上げてますけど資金は貸し込んでます、高利でね。
貸金業法改正で行き詰ったサラ金が大挙して韓国に乗り込んでいますから。
当然、崩壊なんてさせません。死なない程度に餌を与えて絞り取ります。
活かさず殺さずってヤツですね。
32: 韓国経済が破綻する最も大きな原因の一つは不動産バブルだと思う。
韓国経済が現在も破綻していない原因を考えてみると、物価高や韓国国民の賃金や借金にしわ寄せが行っているからではないか。
34: 傳貰日本語に訳すと「住宅保証金」となる。
賃貸契約者は入居時に家主に「住宅時価の6～7割」に相当する金額を預け、2年後の退去時には全額返還される。この保証金の利子を家賃と相殺するという扱い。
ウォルセ、ってどういうの?
36: >>34結局これって優良な投資先があって右肩上がりの経済なら問題ないんだけど、日本みたいにデフレに陥った途端に破綻する制度だよな。
38: >>36です。とっくに破綻していますが、清算しないでいればかろうじて運用されているようにみます。
37: >>34>「保証金1億ウォン（約950万円）・月額家賃150万ウォン（約14万3000円）」といった月払いの物件、まあ都市部でそこそこだとこんな感じ、韓国の不動産見ると高い物件だと保証料がチョンセ一歩手前、もちろん安いのは補償金は安いけどね、それでも日本の敷金礼金よりも遙かに高い、これが払えない場合は更に質の落ちる物件に
42: >>37>保証金1億ウォン（約950万円）・月額家賃150万ウォン（約14万3000円）
保証金が家賃の5年分以上って、それって保証金というよりミニチョンセなんじゃ・・・
52: >>42だから借りられない人続出、もちろん保証金減らした分、家賃に上乗せの契約もあるそうなｗで、保証金無し前提の住宅もあるみたい
39: 家主と借家人をまとめて考えると、借金して家賃を払っているようなものだぞ日本だと所得の一部から家賃を払うのに・・・
40: 韓国人が毎月家賃を払うとは思えないし、貸し主の事情からすれば家賃前払い的な感じになるのは仕方がないんじゃない？
仮に家賃制度に移行しても家賃前払いになるだけだよ、契約を守らない韓国の特殊性
43: >>40:慣行が生まれたのには、生まれた理由があるよね
41: 貸した金を返さない朝鮮人がこんなことしてれば破滅するのは当たり前。
はためには景気良さそうにみえるし、ず～っと自転車こいできたんだろうけどな。
44: 大家側にとったらいい制度だね、日本なんて家賃踏み倒しても問題ナイ法律だからね
50: >>44大家はお金をかけて建物を建てているわけで、こういう慣行で無いとリスクに見合わないのだと思う
45: ちなみに韓国の不動産でアレ？って思ったのはチョンセよりも権利金の方だったｗ
商売で不動産を借りる際に、その場所に余分に払うお金ね
日本でもある話なんだけど、韓国の場合は、この場所で商売するなら、これくらい儲かる見込みで払えなんで結構高額、向こうで知らないで商売しようとする人がはまる罠の一つだそうなｗ
46: こんな保証金払えるなら頭金にしてローンで家買える気がするけど、それは日本だったらの話なんだろうな、韓国は持ち家買う人少ないのかな？
48: >>46:韓国の銀行が韓国人に住宅ローン貸したがらないとか・・・w
49: 信用無いから前払い、は、土人との取引の基本、こないだニューヨークで竹島宣伝費踏み倒されて訴訟騒ぎしたのもチョン、姦國なら日常茶飯事
59: 保証金たけーつうか店子よっぽど信用ないんだな、家賃じゃなくて保証金の運用で収益上げようとするなんて
60: 前々から返せないトラブルはありがちだったけど、大規模なのを見てみたい。
チョンセ崩壊ドミノで金融破綻とか楽しそう。
72: 韓国版サブプライムて事か？IMFも小出し小出しだな、金無いくせにロビー活動しているのか。
80: 払えない人があのバラックみたいなのに住むわけか。
なんか基本構造が両班がいたときと本質的に一緒じゃね？両班がサムソンになっただけでさ。
109: 毎月決まった額を毎月同じ日に支払う契約、これがすでに朝鮮人にはりーむー
韓半島では信用など紙のように薄く脆い
114: 付け加えると韓国の経済成長が鈍って大家が上手く運用益を上げられないようになり
店子も収入の上昇で利子を払えないようになってきたのがチョンセ制度の破綻の原因
経済右肩上がりの時期までは成立する制度だったんだろうけど
120: >>114:経済が好調なころはチョンセ資金で株式の信用全力買いだの、信用二階建てだのやってたらしいですね。呆れたことに。
121: どこのバブルｗ銀行から金借りたニダ→不動産購入ニダ→それを担保に金を借りるニダ→また不動産購入ニダｗ
128: >>121そそ、まさにそれ。持ってる土地を担保に銀行から金借りたニダ、借りた金で不動産購入ニダ、不動産のチョンセ収入で株式の信用全力買いニダ、買った株式を証拠金担保にしてさらに信用全力買いニダってんで当時は韓国の信用四階建てと言われていましたね。
116: なにこのちょっとだし作戦みたいなの。福島の事故対応時の民主党や東電みたいなやり方。
それほどヤバイんだろうね韓国経済は。
127: 報告が小出しなのは何故？
130: どうなさいました…？韓国様…！さあ さあ お気を確かに…！がっかりするには及ばない…！
在日韓国人の残りはまだ50万人も居る…！まだまだ…韓国経済を立て直す手段は
残されている…！どうぞ…存分に在日韓国人を強制召還して親日罪で財産を没収して下さい…！我々日本人は…その政策を心から…応援する者です…！
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・さて以上がIMFの警告と、それに基づくコメント欄です。
このサイトが所謂「嫌韓サイト」であり、
数多くの日本人が論評をしているのだが、
伝貰のことを「バカ高い敷金」だと思っているコメントが多いのにまず驚く。
またコメントの多くに伝貰制度は韓国人の家賃滞納に原因があると思ってる。
まあ読者が韓国が嫌いばかりなので、
伝貰をそう理解したいのもわからんでもないが、
いくらなんでも所有権価格の6～9割の金額というのでは説明に無理がある。
私はこの金額を聞いて、普通に伝貰は何かの「権利金」だろうって思ってしまった。
それは私が不動産業を長く営んできたから伝貰金で借地権を連想したからだ。
唯一45番の人のコメントが、
韓国における商業物権の権利金は高いと述べているが、
これは所謂、韓国のテナント物件で払わされる権利金の事で、
伝貰との違いが説明できていなかった。
議論が進展すれば、それなりに権利関係の疑問点に近づけたのだろうが、
他の人にも知識がなかったのだろう、話が続かなかった。
そしてコメント欄での話題の中心は、
韓国人の家賃滞納についてになるのだが・・・
まあ、それと伝貰を結びつけるのも、あまりに乱暴だろう。
それに、この伝貰が家賃滞納の対抗策だとすると、
2年契約で楽に10年分以上の家賃に相当する伝貰額は高すぎるだろうw
日本では敷金が家賃滞納の担保の意味を持っているが、その金額が全然違う。
伝貰が敷金のようなものではなく何かしらの権利金と見なければ説明がつかない。
しかし、コメント欄で、そこに疑問を持つ人は、いなかった。
そこで私は深く伝貰の性質を調べてみることにした。
まず、IMFの警告についてから、分析したいと思う。
IMFが指摘している興味深い文章がココである。
＞500兆ウォン（約47兆7000億円）規模とされる韓国の賃貸保証金市場は、
入居者が物件保有者に現金を貸す形態となっており・・・＜
このIMFの表現は、賃貸保証金としては、ちょっとおかしな表現である。
欧米でも敷金・デボジット(deposit)は広く普及している。
直訳「保証金」の意味で賃貸アパートで使われていて、昔、豪州で週払いのレントハウスに住んでた時、私もdepositを大家に預けていた。
そして半年の滞在であったが、depositは退去時に全額戻ってきた。
しかし、IMFは伝貰は「現金を貸す形態」だと言っている。
要するにIMFでは伝貰が敷金・保証金(deposit)ではなく、
金銭消費貸借契約の貸借金だと指摘しているのである。
IMFは伝貰を「借主から物件保有者への貸金」だと指摘してるわけだ。
家主は借主から現金を借り、その担保に借主に家を(質として)差し出す。
ゆえに、家賃は取らないが、借りた資金で金利を手にする。
銀行に預ければ利子が手に入る。
つまりそれが家賃の代わりというわけだ。
こういう認識でIMFは規模が大きくなりすぎた伝貰市場を、
金融システムの不安要因になりえると警告したのだ。
しかし、韓国政府はこう言っている。
＞韓国の金融当局は賃貸保証金を個人による金銭の貸し借りとは見なさず、
賃貸保証金の構造が金融機関のリスクとなり得ることに対する対策も立てられていない＜
韓国政府は、伝貰制度を金銭貸借だとは認めたくないようだ。
何故だろうか？
もしかしたら、そこに伝貰詐欺の原因があるのだろう。
日本人が伝貰を敷金と認識しているのも、韓国政府のこの解釈が大きい。
次回は法律面から伝貰を調べてみたい。
