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ライトノベル小説で学ぶ宅建士(宅地建物取引士、旧:宅地建物取引主任者)試験 過去問版 作者:宅建士試験過去問研究会

権利関係 ステージ2

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宅建士試験過去問 権利関係 借地権 2-49 平成26年 解説


胡桃「ケース1とケース2。どっちが借地借家法が適用されるか分かるわね?」
建太郎「ケース1だな。借地権とは建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。とされているからな」

借地借家法
(定義)
第二条  この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一  借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
二  借地権者 借地権を有する者をいう。
三  借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
四  転借地権 建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。
五  転借地権者 転借地権を有する者をいう。

胡桃「それに対して、ケース2は、建物の所有を目的としていないから、民法上の賃貸借契約になるということね。それを踏まえたうえで、1から見ていくわよ」
建太郎「めちゃめちゃなことが書かれているよな。全部間違い」
胡桃「じゃあ、正しくはどうなるのかしら?」
建太郎「借地借家法では、借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。とされているね。ケース1では、40年と定めた場合には、40年とされる。書面で締結するかどうかは問わない」

借地借家法
(借地権の存続期間)
第三条  借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

胡桃「それに対して民法上の賃貸借の場合は?」
建太郎「二十年が限度だね。二十年を超えた場合は、二十年とされてしまう」

民法
(賃貸借の存続期間)
第六百四条  賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。
2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない。

胡桃「そのとおりね。じゃあ、2はどうかしら?」
建太郎「借地権の対抗力の問題だな」

借地借家法
(借地権の対抗力等)
第十条  借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
2  前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
3  民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。
4  民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。

※(地上権等がある場合等における売主の担保責任)
第五百六十六条  売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2  前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3  前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

※(同時履行の抗弁)
第五百三十三条  双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。

建太郎「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。とされているね。つまり、ケース1では、対抗できる」
胡桃「ケース2はどうかしら?」
建太郎「対抗する方法がないわけではないよな。登記すれば、対抗することはできる」

民法
(不動産賃貸借の対抗力)
第六百五条  不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

胡桃「そのとおりね。3はどうかしら?」
建太郎「賃貸人が、解約の申し入れができるかどうかの問題だな。借地借家法では、賃貸人から解約の申し入れをすることができな。更新拒絶の場合でも、正答な事由が必要になる」

借地借家法
(借地契約の更新請求等)
第五条  借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
2  借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
3  転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。

(借地契約の更新拒絶の要件)
第六条  前条の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

胡桃「つまり、ケース1では、賃貸人が解約の申し入れをしても合意がなければ、契約が終了しないということね。ケース2はどうかしら?」
建太郎「期間の定めがなければ、ついでも解約できるんだよな。それに一定期間を経過することで終了する」

民法
(期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ)
第六百十七条  当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一  土地の賃貸借 一年
二  建物の賃貸借 三箇月
三  動産及び貸席の賃貸借 一日
2  収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。

建太郎「土地の賃貸借の場合は一年だな」
胡桃「そうね。4はどうかしら」
建太郎「期間の定めのある賃貸借で、解約をする権利を留保していないということは、期間に縛られて、解約できないという意味だよな?」
胡桃「そうよ」
建太郎「だったら、賃貸人からも賃借人からも中途解約できないんじゃないの?ケース1だろうとケース2だろうとさ」
胡桃「条文の根拠は?」
建太郎「条文は……分からない」
胡桃「次の規定よ」

民法
(期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保)
第六百十八条  当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

胡桃「逆にいえば、解約をする権利を留保していない場合は、第六百十七条の規定が適用されないということよ」
建太郎「なるほど、反対解釈するんだな。借地借家法には、この規定はないのか?」
胡桃「ないわ。ということは、民法の原則通りということよ」
建太郎「なるほど」
胡桃「というわけで答えは?」
建太郎「3だね」


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 ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係2
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 ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 権利関係3
→ http://new.novelzidai.com/article/179151680.html

 ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 法令上の制限1
→ http://new.novelzidai.com/article/179682047.html

 ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 法令上の制限2
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 ライトノベル小説で学ぶ宅建士試験基本テキスト 宅建業法1
→ http://new.novelzidai.com/article/180313745.html
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